A sajtókonferencia során a vállalat vezető szakértői – Tóth Kristóf (Associate Director, Head of Research), Zelles-Görgey Balázs (Director, Head of Capital Markets), Ecsődi Miklós (Director, Head of Occupier Services), Csörgő
Anita (Director, Head of Retail), és Beck Tamás (Director, Head of Industrial) az aktuális makrogazdasági helyzet és befektetési trendek áttekintése mellett részletesen elemezték az iroda-, a kiskereskedelmi-, illetve az ipari ingatlanpiac
alakulását is.
Makrogazdasági kilátások 2026-ra: lassú év után akár gyorsulás is jöhet?
A 2025-ös év a magyar gazdaság számára a vártnál gyengébben alakult, ugyanakkor a 2026-os évben a fogyasztás élénkülése és a beruházások jelenthetnek jó kiindulási pontot a növekedéshez. Igaz, közben továbbra is a nemzetközi piacok bizonytalansága és a geopolitikai kockázatok tengerén hajózunk – hívta fel a figyelmet Tóth Kristóf.
Gyenge növekedés, feszes munkaerőpiac
A Colliers piackutatási vezetője szerint 2025-ben a magyar GDP növekedése mindössze 0,4% körül volt, ami egyértelműen elmarad a korábbi várakozásoktól. A gazdasági lassulás közepette a munkaerőpiac továbbra is feszes maradt: a munkanélküliségi ráta 2025 decemberében 4,4% volt, miközben a nominál nettó bérek az előző év első 11 hónapjában 9,4%-kal emelkedtek. Az idei gazdasági növekedés motorja lehet a reálbérek emelkedése, a fogyasztás élénkülése, továbbá a beruházások pozitív hatása a gazdaságra.
Infláció: csökkenő trend, de nem kockázatmentes pálya
Az inflációs környezet 2025 végére jelentősen javult, 2026-ban az infláció várhatóan 3–3,5% között alakulhat, de eközben újabb kockázatok jelenhetnek meg – különösen az energiaárak és az árfolyamkockázatok oldalán. A kamatkörnyezet enyhülése már kézzelfogható: az eurózónában az irányadó kamatszint 2,15%-ra csökkent, ami az euróalapú finanszírozás költségeit is mérsékli, és Magyarországon szintén várható a kamatszint csökkenése – hívta fel a figyelmet Tóth Kristóf.
Energia és ipar: a legnagyobb kockázatok
A makrogazdasági kilátásokat jelentősen befolyásolja az energia- és ipari szektor helyzete. Az európai földgázár ugyan 2026 elején 39 euró/MWh körül ingadozott az EU azonban egyre inkább az LNG-importtól függ, miközben a gáztárolók töltöttsége az előző évhez képest alacsonyabb szinten áll. Az ipari termelés 2025 első tizenegy hónapjában összességében 3,5%-kal esett vissza (ezen belül az elektromos berendezések gyártása 12,3%-kal, a járműgyártás pedig 4,5%-kal csökkent). Több új projekt indulásától várták, várják a kitörést (pl.: BYD, BMW, CATL). A jelentős ipari beruházások mellett, a nemzetközi kereslet bizonytalansága és a geopolitikai kockázatok továbbra is árnyékot vetnek a kilátásokra. Az építőipar 2025 első tizenegy hónapjában 1,6%-kal nőtt, elsősorban a lakóingatlan-fejlesztéseknek köszönhetően. Ugyanakkor az állami beruházások ingadozása továbbra is meghatározó szerepet játszott a havi kibocsátási volumenek alakulásában. Az építőipari termelői árak növekedésének trendjét pedig nagyrészt az EUR/HUF árfolyam, valamint a bérek emelkedése befolyásolta.
Fordulópont a magyar befektetési piacon: túl a mélyponton
Az ingatlanbefektetési piacot Zelles-Görgey Balázs (Director, Head of Capital Markets), mutatta be. Felhívta a figyelmet, hogy az előző év igazi fordulópontot jelentett: a 2024-es rekordalacsony és volatilis év után a 2025-ös teljes befektetési volumen elérte a 881 millió eurót, ami 117,5%-os növekedést jelentett az előző évhez képest.
A piacon továbbra is túlsúlyban vannak a magyar befektetők: a volumen mintegy 64%-a hazai vásárlókhoz köthető. A nemzetközi befektetők jellemzően továbbra is óvatosnak bizonyultak, ennek globális, régiós és lokális okai is vannak,
Magyarországhoz jelenleg társul egy, a régiós szomszédokhoz képest magasabb országkockázati felár. A nyugat-európai, nyugati core befektetők egyelőre ez eladói oldalon vannak inkább jelen az egész CEE régióban. Mind a hazai, mind pedig a külföldi befektetők szempontjából fontos lenne, ha a magas 10 éves állampapír-hozamok, amelyek “kockázatmentes” referenciaként szolgálnak, magasabb kereskedelmi ingatlan-hozamokat és alacsonyabb tőkeértékeket is eredményezhetnének. A tavalyi év során szokatlan jelenségnek számított, hogy a 6,94%-os 10 éves állampapír hozamhoz képest, a prime yieldek negatív hozamfelárat produkáltak, jelenleg a 10 éves állampapír hozam 6,5%-ra
mérséklődésével ez a jelenség megszűnt.
Zelles-Görgey Balázs megjegyezte úgy tapasztalja, hogy az elmúlt időszakban nincs mélysége a piacnak, előfordul, hogy csak 1-2 érdeklődő mutat aktivitást egy adott lehetőség iránt. A tavalyi évben a tranzakciók döntő többségét három szektor adta, ezek az iroda (50,8%), szálloda (18,3%), és ipari ingatlanok (17,4%).
A tavalyi év során a prime hozamok a fő eszközosztályokban stagnáltak, és az idei évre sem várható csökkenés. Hosszabb távon (2026 után) enyhe csökkenés lehetséges, amelyet a további kamatcsökkentések és az élénkülő befektetői aktivitás támogathatnak, ugyanakkor a kilátás jelentős bizonytalanságokat hordoz.
Pozitív jelek láthatók egyes CEE-országokban, különösen Lengyelországban és Csehországban, ahol az éves tranzakciós volumen a 4,5 milliárd euró közelében volt 2024-ben. Csehországban a hazai befektetők, alapok dominálják a piacot, míg Lengyelországban most kezd kialakulni egy hazai befektetői réteg, a 85-90%-a a vevőknek továbbra is külföldi, elsősorban a régiós befektetők – köztük magyarok – aktívak. A Colliers tőkepiaci csapatának a várakozásai szerint 2026-ban is elsősorban a régiós határokon átívelő befektetések fognak dominálni a CEE régióban. Ez a tendencia az év későbbi szakaszában a korábbiaknál intenzívebb tőkebeáramlást eredményezhet Magyarországra, amennyiben az uniós forrásokkal kapcsolatos helyzet rendeződik és javul a gazdasági környezet.
Zelles-Görgey úgy látja, előtérbe kerülhetnek a core-plus és defenzív jövedelmi stratégiák, mint az élelmiszer-kiskereskedelem, a hosszú bérleti idejű, prime logisztikai ingatlanok, erős bérlői háttérrel rendelkező, jó minőségű irodák. A
másodlagos eszközök (különösen az irodák) továbbra is vonzó hozamot kínálhatnak, valamint tovább erősödhet az átalakítási és funkcióváltási hullám, amelynek keretében Budapesten a jó lokációval rendelkező irodákból több esetben lakó vagy szállás funkció kerülhet kialakításra. Az távol-keleti cégek várhatóan továbbra is aktívak maradnak a logisztika/ipari szegmensben, elsősorban végfelhasználóként.
Kiskereskedelem: jól jöhet a reáljövedelem emelkedése és a turizmus
Csörgő Anita (Director, Head of Retail) piaci áttekintésében arra mutatott rá, hogy a reáljövedelmek növekedése és a külföldi turizmus bővülése kedvező hatással van a kiskereskedelmi forgalomra.
A kiskereskedelmi piac számokban
2025 januárja és novembere között, a 4,9%-os reálbér-növekedéssel párhuzamosan, a teljes kiskereskedelmi forgalom volumene 2,6%-kal emelkedett. A ruházati és lábbeli szegmens növekedése elmaradt az átlagtól (1,5%), míg az
egészség–szépségápolási termékek és az e-kereskedelem voltak a növekedés fő hajtóerői (5,9%, illetve 7,6%). Az egy főre jutó vásárlóerő 2025-ben 12 323 euróra emelkedett, ami 6,5%-os növekedést jelent 2024-hez képest, meghaladva a 4,4%-os átlagos inflációt, részben az erősebb EUR/HUF árfolyam hatására. A külföldi turizmus támogatta a kiskereskedelmi költéseket, különösen a belvárosi high street lokációkban. Jó hír, hogy a nemzetközi vendégéjszakák száma 7,5%-kal nőtt éves alapon 2025-ben.
High Street kiskereskedelem
A prime high street bérleti díjak jelentősen emelkedtek 2025-ben az erős kereslet hatására, különösen a Váci utcában és a Fashion Streeten, ahol a 100–200 m²-es üzlethelyiségek átlagos bérleti díja 160 euró/m²/hó, egyes esetekben akár 200 euró/m²/hó szintet is elért. Ez 20%-os növekedést jelent a 2023–2024-es időszakhoz képest. Tíz új bérleti szerződés született az Andrássy úton, többségük 2026 nyaráig megnyílik (Samsonite flagship store, Missoni, Longines, WKruk, Massika, átköltöző MaxMara, valamint két luxus multibrand üzlet). Az üresedés csökkent, ami további bérletidíj-emelkedést vetít előre. A bérlők egyre proaktívabban meghosszabbítják szerződéseiket, gyakran 2–3 évvel a lejárat előtt. Az F&B szektor aktivitása 2025-ben mérséklődött a kiemelkedően erős 2024-es év után; az üzemeltetők elsősorban a hatékonyságjavításra koncentrálnak. Erős kereslet mutatkozik drive-thru gyorséttermi egységek iránt (KFC, Burger King, Starbucks, Simon’s Burger, Bellozzo, Popeye’s). Csökken az üresedés a másodlagos high streeteken (Nagykörút és Váci utca környéki utcák), ahol szolgáltató jellegű bérlők, sport- és diszkont divatmárkák
jelennek meg. Kérdéseket vet fel viszont az Airbnb-szabályozás hatása a VI–VII. kerületben működő vendéglátóhelyekre.
Retail parkok
A Plaza Stop szabályozás 2025 szeptemberi módosítása jelentős bizonytalanságot okozott a kiskereskedelmi parkok piacán, több fejlesztés a 2026-os országgyűlési választásokig felfüggesztésre került. Ennek ellenére a retail parkok továbbra is keresettek, különösen a diszkont és élelmiszerláncok, az FMCG-márkák és az egészségügyi és fitnesz szolgáltatók körében. Az árréskorlátozások és különadók megnehezítik az üzleti tervezést, amelyek alacsonyabb elérhető bérleti díjakat és tulajdonosi engedményeket okoznak. 2025-ben csak egy retail park nyílt (Dera Park, Szentendre), 2026–2027-ben négy új fejlesztés várható Budapest határain kívül. Az OtthonStart program által támogatott lakásfejlesztések növelhetik a retail parkok iránti keresletet az agglomerációban. A retail parkok fő előnyei továbbra is az alacsonyabb bérleti és üzemeltetési költségek, az alacsonyabb építési költségek, a költséghatékony működés és a válságállóság.
Bevásárlóközpontok
2025 végén megnyílt a 11 000 m²-es Zenit Corso Zuglóban, amely inkább városrészi központként működik. A Time Out Market F&B koncepció 2025 végén sikeresen megnyílt a felújított Corvin Palace-ban. Új jelentős fejlesztés nincs a pipeline-ban, kivéve a Duna Plaza teljes újraépítését, amely számos kérdőjel mellett 2029-re várható. Több meglévő bevásárlóközpontban food court fejlesztések zajlanak, a régebbi központok felújítása és újrapozícionálása pedig szintén folytatódik. A kereskedelmi forgalom 2025-ben stagnált, ami nyomást gyakorol a bérleti díjakra, miközben a munkaerő- és energiaköltségek csökkentik a kereskedők profitabilitását.
Irodapiac: csökkenő üresedés és élénkülő kereslet
Ecsődi Miklós (Director, Head of Occupier Services) kiemelte, csökkenő üresedés és élénkülő kereslet jellemezte az irodapiacot 2025-ben.
Az elmúlt évben a kedvező fordulatot jelezte a budapesti irodapiacon a csökkenő üresedési ráta, miközben a nettó bérbeadás és az abszorpció is emelkedett. Az irodaállomány jelenleg 4,46 millió négyzetméter, miközben az átlagos üresedési ráta 12,5%-ra mérséklődött, a tisztán bériroda állomány kihasználatlansági aránya jelenleg 15,9%. A nettó bérbeadás 2025-ben meghaladta a 217 ezer négyzetmétert, ami több mint 14%-os növekedést jelent az előző évhez képest. A kereslet élénkülése elsősorban a jobb minőségű, zöld minősítésű és kedvező lokációjú épületeket érintette.
A bérleti díjak összességében stabilak maradtak: a prime bérleti díj 25,5 euró/négyzetméter/hó szinten áll, miközben az A kategóriás épületek átlagos bérleti díja 17,1 euró.
A kínálati oldal továbbra is visszafogott, a 2028-ig tervezett spekulatív fejlesztések volumene korlátozott, ami középtávon támogathatja a piac egyensúlyát. A Colliers szakértője szerint az irodapiacot 2026-ban továbbra is a minőségi kereslet, a korlátozott új kínálat és az óvatos bérlői döntések határozhatják meg.
Az üresedési ráta tehát csökkenő pályán van, miközben a nettó kereslet és a nettó abszorpció éves alapon növekedett. (Az átlag alatti spekulatív üresedés az alábbi alpiacokon és kategóriákban figyelhető meg: CBD, Buda Központ, Észak-Buda, Dél- Buda, Váci úti irodafolyosó, zöld minősítésű épületek, „A” kategóriás irodák, 10 évnél fiatalabb épületek). A 2024–2025-ben átadott spekulatív irodák összterülete: 80 730 négyzetméter volt. Ebből 2025 végén 26 029 négyzetméter állt üresen (32,2%).
2025-ben az összes tranzakciós volumen 0,7%-kal nőtt Budapesten éves alapon, amit elsősorban az állami tulajdonú, saját használatú tranzakciók hajtottak (Dürer Park). A nettó bérbeadás 43%-át tette ki a teljes keresletnek, ami 5 százalékponttal magasabb, mint 2024-ben.
A spekulatív irodapiaci pipeline rendkívül korlátozott: összesen 138 900 négyzetméter, ebből 47 906 négyzetméter várható 2026 végéig. A kockázatkerülést jó jelzi, hogy a fejlesztések 89%-a a Váci úti irodafolyosón koncentrálódik.
Ipari ingatlanpiac: a bérbeadások közel fele az év utolsó negyedében valósult meg
2025 utolsó negyedéve koronázta meg a tavalyi évet. Kiemelkedően erős bérleti aktivitás volt tapasztalható ekkor, az éves nettó bérbeadás 45%-a ebben az időszakban realizálódott – hívta fel a figyelmet Beck Tamás (Director, Head of
Industrial).
Ebből a szemszögből némileg érdekesebb megvilágításba kerül az az összesítés, hogy 2025-ben milyen élénk kereslet jellemezte a magyar ipari és logisztikai ingatlanpiacot. A nettó bérbeadás volumene országosan jelentősen nőtt, ugyanakkor az új átadások hatására az üresedési ráta is emelkedett Budapesten az ipari- logisztikai állomány meghaladta a 4 millió négyzetmétert, miközben a nettó bérbeadás közel 448 ezer négyzetméterre nőtt.
A teljes ipari-logisztikai ingatlanállomány Budapesten jelenleg 4,082 millió négyzetméter, vidéken: 2,050 millió négyzetméter. A teljes üresedési ráta Budapesten 12,8%, vidéken 8,6% (előbbi közel 5%-os, utóbbi közel 2%-os
növekedést jelent a megelőző év végéhez képest). 2025-ben 12 darab, egyenként 10 000 négyzetméter feletti új bérleti tranzakciót zártak Budapesten, összesen 238 160 négyzetméter volumenben.
Beck Tamás arra is kitért, hogy míg a hazai ipari beruházások jelentős része fókuszált az autóiparra az elmúlt évtizedekben, és ettől sokáig azt várták a szakemberek, hogy az üzemek mellé települő beszállítói „holdudvar” további több
százezer négyzetméternyi keresletet támaszt az ipari/logisztikai ingatlanpiacon, közben úgy alakult a gyárak beszállítókkal kapcsolatos startégiája, hogy gyakran “csak” vagy egy gyors átfutásra berendezkedő, just-in-time rendszerű logisztikai rendszert alakítottak ki, vagy beintegrálták a gyártókat, beszállítókat a saját gyártóbázisuk területébe. Így ez a várt piaci igény, amelyre a fejlesztők spekuláltak, nem, vagy csak részlegesen jelent meg az autógyárak környezetében.
Az új átadásokat tekintve, a teljes átadott ipari ingatlan volumen pontosan 476 794 négyzetméter volt, amelynek 37%-a üresen került átadásra. Az átadások 69%-a Budapesten, 31%-a vidéken valósult meg. A vidéki átadások mindössze 10,5%-a történt Nyugat-Magyarországon. Elmondható, hogy észak-déli relációban az ipari- logisztikai ingatlanok az ország északi felére (az M7 és M3 autópályáktól északra) koncentrálódtak, ha pedig a Duna vonalától nyugatra és keletre tekintünk, akkor a fejlesztések jelenős hányada Kelet-Magyarországra esik.
A teljes ismert fejlesztési pipeline 551 458 négyzetméter, ebből 43% előbérlettel rendelkezik, (Budapest: 300 681 négyzetméter, 53% előbérlettel, míg vidék: 250 777 négyzetméter, ebből 60% előbérlettel) A pipeline döntően big-box fejlesztésekből áll, kisebb arányban városi logisztikai vagy small unit jellegű projektekből.
Colliers
