Megkerülhetetlen téma a home office és hibrid munkavégzés. Ön szerint hogyan alakította át a munkavégzési szokások változása az irodaterület-igényeket?

Ebben a kérdésben évről évre jobban látunk, hiszen eltelt öt év a pandémia kezdetétől, ami pontosan egy átlagos irodapiaci bérleti ciklus. A legtöbb cég már igazította az irodai igényét a változó munkavégzési szokásaihoz, amit próbáltunk részleteiben megérteni egy friss kutatásunkban (CBRE Office Occupier Survey 2025). Azt látjuk, hogy általánosságban a hibrid munkavégzés jellemző a vállalatoknál, azonban két fő csoport rajzolódik ki. A hagyományos modell szerint működő, jellemzően 500 fő alatti cégek az irodát elsősorban mint vállalati infrastruktúrát kezelik, és előnyben részesítik az irodai jelenlétet. Konzervatívabb szemléletükből fakadóan korlátozott rugalmasságot kínálnak, és a stabilitásra helyezik a hangsúlyt. Ezek a szervezetek nagyobb eséllyel érik el a tervezett és tényleges jelenléti arány közötti összhangot, ugyanakkor gyakran lemaradnak a modern kihasználtságmérési eszközök alkalmazásában, és ezért potenciálisan nehezebben reagálnak a munkavállalói elvárásokra. Ezzel szemben a progresszívabb vállalatok – amelyek különböző méretűek, és jellemzően dinamikus iparágakban működnek – közösségközpontú szemléletet alkalmaznak. Az együttműködés, a társas kapcsolatok és a munkavállalói élmény kiemelt szerepet kap. Ezek a cégek rugalmasabb távmunkát biztosítanak, megosztják az erőforrásokat, a munkahely minőségére fókuszálnak, és aktívan reagálnak külső trendekre, például a munkaerőpiaci változásokra. Ettől függetlenül ebben a szegmensben is találkozunk olyan ügyfelekkel, akik szigorítanak a bejárási szokásaikon.

Mi a helyzet az új irodafejlesztések terén? Van-e elmozdulás a kisebb, rugalmasabb terek vagy a prémium kategóriák felé?

Budapest a közép-európai régióban kiemelkedik az építés alatti irodaállomány nagyságát tekintve, hiszen jelen pillanatban több mint fél millió négyzetméternyi irodaterület áll építés alatt Budapesten. Ugyanakkor ez mégsem jelenti azt, hogy a cégek számára nagy lenne a választék ebben a szegmensben. A jelenleg épülő új irodák nagy része már „elkelt” (kb. 85%), így viszonylag kevés lehetőség közül tudnak választani azok, akik költözni szeretnének, vagy újonnan érkeznek Budapestre, és újépítésű irodaházban gondolkodnak. Ezért is fontos, hogy egy nagyobb méretű érdeklődés esetén időben felmérjük az igényeket és elkezdjük a tárgyalásokat a bérlő és a bérbeadó között. Idén már érdemben nem nő a budapesti irodaállomány szabad kapacitása, azonban az állami szervek számára épülő irodaházak egy jelentős részét az idei év végétől kezdődően átadják. A bérirodapiacot nézve jelen tudásunk szerint 2026-ban készül el a Centerpoint harmadik fázisa, ezen kívül csak kisebb, jellemzően 10,000 m2 alatti projektek vannak a városban kivitelezés alatt.

Hogyan alakulnak a bérleti díjak és az üzemeltetési költségek Budapesten és a vidéki városokban? Hogy állunk régiós összehasonításban?

Jelentős különbség figyelhető meg a főváros és a régiószékhelyek irodapiaca között. Míg Budapesten számos modern, a mai bérlői igényeknek megfelelő irodaház áll rendelkezésre, addig a fővároson kívül szűkös a kínálat, de nem lehetetlen irodát találni. Az idei évben például megnyitottuk második irodánkat Szegeden, a napfény városában. Itt több olyan új fejlesztés is lezárult, illetve van folyamatban, amelyek már a magasabb bérlői elvárásoknak is megfelelnek. Budapesten a legmagasabb kategóriájú irodák bérleti díja jelenleg 25-25,5 EUR/m²/hó, ami régiós összevetésben közepes szintnek számít: Varsóban ez az érték 27-28 EUR, míg Prágában eléri a 30 EUR-t. Az átlagos budapesti bérleti díj 15 EUR/m²/hó, amely az elmúlt években nem mutatott jelentős emelkedést. Az új építésű irodák esetében a bérleti díjak jellemzően 20-24 EUR/m²/hó között mozognak. Máshol vannak a bérleti díjak a regionális székhelyekben: a legdrágább irodák bérleti díja Debrecenben 12–14 EUR/m²/hó, míg Szegeden valamivel alacsonyabb, 10–12 EUR/m²/hó. Ugyanakkor Szegeden is egyre több új fejlesztés jelent és jelenik meg, amelyek magasabb bérleti díjakon kerülnek ki a piacra. Az üzemeltetési költségek tekintetében jelentős szórás tapasztalható. Az ”A” kategóriás irodák esetében Budapesten jellemzően 5–8 EUR/m²/hó költséggel érdemes kalkulálni. Fontos azonban kiemelni, hogy az árak tartalma jelentősen eltérhet, attól függően, hogy milyen szolgáltatásokat foglalnak magukban – ezért kiemelt figyelmet fordítunk arra, hogy ügyfeleinket részletesen tájékoztassuk ezekről a tényezőkről.

Mennyire aktívak a hazai és külföldi befektetők az irodapiacon, és milyen hozamelvárásokat látunk jelenleg?

A kereskedelmi ingatlanok befektetési piaca erőteljesebb lendülettel kezdte az évet az egész régióban, beleértve Magyarországot is. Azonban a transzatlanti kereskedelmi kapcsolatokat övező növekvő bizonytalanság miatt a hangulat gyengülni kezdett. Az iroda volt a leglikvidebb eszközosztály Magyarországon, az első félévben körülbelül 130 millió EUR értékben kereskedtek velük. Ez a volumen tucatnyi tranzakciót foglal magában, amelyek közül kettő 40–60 millió EUR közötti értékű volt, míg a többi átlagosan 10 millió EUR alatt maradt. Előrejelzéseink alapján az éves forgalom 800-900 millió EUR körül alakulhat a kereskedelmi ingatlan szektorban. Az első félévben elértük a 280 millió EUR-t, ami +75% növekedést mutat az előző év azonos időszakához képest. Jelenleg 7,00%-os hozamot jegyzünk a prime irodaházak esetében, amit év közben már egy tranzakció is igazolt. Jelenleg a prémium kategóriában nincs értékesítés, azonban az ”add value” és ”opportunistic” kategóriában egy egyértelmű felpezsdülés látható.

Miként látják a magyar irodapiac kilátásait a következő 2–3 évben? Hol lehetnek új lehetőségek, illetve milyen kockázatokra kell számítani?

Az állami szereplők költözése biztosan okoz majd némi turbulenciát az irodapiacon. Ezek a bérlők jellemzően régebbi épületekből költöznek új, a mai kor követelményeinek megfelelő irodaházakba a BudaParton és Zuglóban. Óriási kérdés azonban, hogy mi lesz azoknak az irodaházak sorsa, amelyekben nagyobb üresedésre számíthatunk. Adataink alapján a 10 évnél idősebb irodaházak esetében megjelenhet egy tartós, akár több évig fennálló üresedés, amely jelentős veszélyt jelenthet a tulajdonosoknak. Ennél idősebb épületek esetében a bérlők többsége már újabb, modernebb épületbe szeretne költözni, ami nem kedvez az idősödő irodaházaknak.

Magyarországon is egyre népszerűbbek az iroda átalakítások.

Jellemzően ezek közepes méretű, ”B” kategóriás, ám jó lokációval bíró irodaházakról beszélünk, amelyek funkcióváltás után hotellé, diákszállássá vagy lakóépületté alakítják át. Több példát is láthattunk az elmúlt időszakban, mint például a Corvin Palace épülete, ahol a kiskereskedelmi egységek mellett hotel nyílik, vagy a Váci Utca Center Irodaház, amelyből szintén szálloda lesz. Jó példa még a Sas Center irodaház, amelyet a kiváló elhelyezkedésének köszönhetően szintén szállodává alakítanak át.

Hogyan alakultak az irodapiaci tranzakciók volumenei az elmúlt időszakban? Tapasztalható elmozdulás a nagyobb vagy kisebb bérleti ügyletek irányába?

Manapság a piacon kevesebb nagy volumenű, többezer négyzetméteres tranzakciót látunk, a szerződések volumene nagyrészt a 200 és 1000 m2 közötti sávban mozog, az átlag tranzakcióméret viszont a pandémia óta javuló tendenciát mutat, és szintén akad példa a kifejezetten nagy volumenre is, nemrégiben egy húszezer négyzetméter feletti előszerződést kötöttünk Budapesten, a Váci úti irodafolyosón.

Irodakereso.info