Ebben az interjúban Hubert Abt, a New Work / workcloud24 alapítója és vezérigazgatója arról beszél, hogy a növekvő üresedés miért csupán egy látható tünete a mélyebb keresletcsökkenésnek – és hogyan teremt ez az átalakulás egyszerre rendszerszintű kockázatot és ritka lehetőséget azoknak a befektetőknek, akik hajlandók újragondolni az elavult irodai eszközöket.

-    Hubert, hosszú évek óta ciklikusként írják le a budapesti irodapiacot. Ön szerint ma is helytálló ez a narratíva?

-    Hosszú ideig a budapesti irodapiacot klasszikus ciklusként értelmezték: a kereslet gyengül, az üresedés nő, majd a piac idővel korrigálja önmagát. Ez a narratíva azonban egyre inkább elszakad a valóságtól. Amit ma látunk, az nem átmeneti visszaesés, hanem egy stratégiai inflexiós pont. Az irodapiac régi szabályai formálisan még léteznek, de a gyakorlatban már nem működnek.

-    Mely adatok mutatják meg legjobban ezt a strukturális elmozdulást?

-    Budapesten jelenleg körülbelül 4,4 millió négyzetméter irodaterület található, miközben az üresedési ráta megközelíti a 18%-ot, az éves bérbeadási volumen pedig történelmi mélypontra esett. Ezek az összesített számok már önmagukban is kihívást jelentenek, ugyanakkor valójában alulbecsülik a rendszerben felgyülemlő nyomást.

-    Gyakran említi kockázatként Budapest kitettségét a szolgáltató központokkal (SSC) szemben. Miért ennyire meghatározó ez a tényező?

-    Ez az egyik leginkább alábecsült faktor. Budapesten körülbelül 40 000 ember dolgozik szolgáltató központokban, összesen nagyjából 400 000 négyzetméter irodaterületet használva. Ezek a funkciók – pénzügy, számvitel, HR, beszerzés, ügyfélműveletek és IT-támogatás – pontosan azok, amelyek leginkább ki vannak téve az automatizációnak és az agentikus mesterséges intelligenciának. Az AI ezekben a területeken nem pusztán hatékonyságot javít, hanem teljes feladatcsoportokat vált ki. Még egy konzervatív, 50%-os konszolidációval vagy megszűnéssel számolva is körülbelül 200 000 négyzetméter irodaterület válhat feleslegessé, ami további 4–5 százalékponttal növelheti az üresedési rátát. Ez önmagában 22–23%-os piaci üresedést eredményezne.

-    Az SSC-ken túl vannak más strukturális tényezők is, amelyek az üresedés növekedését hajtják?

-    Igen, és talán még erőteljesebb is: az úgynevezett rejtett vagy árnyék kínálat. A budapesti irodaállomány jelentős része még mindig olyan hosszú távú bérleti szerződések alatt áll, amelyeket 2020 előtt kötöttek, amikor a növekedési várakozások és a statikus térhasználati koncepciók domináltak. A valóságban ezeknek a tereknek jelentős része már ma is alulhasznosított – papíron foglaltak, a gyakorlatban azonban részben vagy teljesen üresek. Ahogy ezek a szerződések 2025 és 2028 között természetes módon lejárnak, ez az árnyék üresedés látható üresedéssé válik, és új épületek megjelenése nélkül rontja tovább a piaci statisztikákat.

-    Ez megkérdőjelezi azt az elterjedt érvet, hogy az alacsony új kínálat idővel meggyógyítja a piacot, igaz?

-    Pontosan. Ez az érv ma már nem állja meg a helyét. A budapesti üresedést nem a túlépítés okozza, hanem a strukturális keresletrombolás és a felszínre kerülő túlkínálat kombinációja. Az egyszerű bérleti díjcsökkentés nem képes felszívni azokat a tereket, amelyek már eleve nem alkalmasak a jelenlegi igényekre. Ha összeadjuk az SSC-k zsugorodását, a régi bérleti szerződések kifutását és a technológia által hajtott hatékonyságnövekedést, a piac könnyen elérheti a 25–30%-os üresedési szintet. Ezen a ponton az üresedés már nem bérbeadási kérdés, hanem rendszerszintű hitelkockázattá válik: gyengülő cash flow-k, refinanszírozási nehézségek, gyorsuló „brown discount” és növekvő mérlegnyomás formájában. (A brown discount azt jelenti, hogy egy eszköz, vállalat vagy ingatlan piaci értékét csökkentik annak környezeti teljesítménye vagy fenntarthatósági jellemzői miatt. Más szóval: a piacon azok az elemek, amelyeket „brown” (karbon-intenzív, környezetszennyező vagy rossz ESG-profilú) besorolással látnak el, gyakran alacsonyabb áron vagy rosszabb feltételekkel cserélnek gazdát, mert a jövőbeli kockázatokat (pl. szabályozási változások, klímaváltozási költségek) tükrözik az értékelésben. A szerk.)

-    Hogyan hat ez a strukturális változás a hagyományos bérleti modellekre?

-    A hagyományos, hosszú távú bérleti struktúrák komoly nyomás alá kerültek. Már nem biztosítják azt a rugalmasságot, amelyre a mai bérlőknek szükségük van. A gyors technológiai változásokkal, az AI által vezérelt termelékenységnövekedéssel és a bizonytalan létszámtervezéssel szembesülő vállalatok egyre kevésbé hajlandók merev, 7–10 éves bérleti szerződésekre fix területtel és fix költségekkel elköteleződni. Ez magyarázza, hogy a rugalmas és serviced office szektor miért növekszik tovább, még egy gyenge összpiaci környezetben is. A flex szolgáltatók következetesen lényegesen magasabb kihasználtságról számolnak be, mint a teljes irodapiac, mert kínálatuk illeszkedik a mai keresleti mintákhoz: változó területigény, rövidebb elköteleződés, integrált szolgáltatások és gyors skálázhatóság. A rugalmas irodák már nem niche termékek – ütközőként működnek egy egyre volatilisabb és strukturálisan átalakuló irodapiacon.

-    Mindezek ellenére lát valamilyen lehetőségeket a klasszikus házak piacán?

-    Határozottan igen. Paradox módon ez a környezet ritka lehetőséget teremt. Ritkán volt ennyire kedvező az időzítés olyan irodaházak megvásárlására, amelyek már nem felelnek meg a jelenlegi követelményeknek. Azok az eszközök, amelyek pótlási költség alatti diszkonton forognak, újrafejleszthetők, újrapozícionálhatók vagy átalakíthatók fenntartható, energiahatékony és szolgáltatásorientált termékekké. Megfelelő megvalósítás esetén ezek az átalakítások 20–30%-os értékprémiumot is eredményezhetnek a nem differenciált eszközökhöz képest. Ezek a prémiumok nem a brandingből fakadnak, hanem alapvető tényezőkből: alacsonyabb működési költségek, jobb ESG-megfelelés, magasabb kihasználtság, erősebb bérlőmegtartás és kedvezőbb finanszírozási feltételek a jövőbiztos épületek számára.

-    Hogyan foglalná össze a budapesti irodapiac jelenlegi állapotát?

-    Budapest nem egyszerűen túlépített, hanem túlzottan irodásított egy AI-hoz igazított munkaerőpiachoz és elavult bérleti struktúrákhoz képest. A valódi kérdés már nem az, hogy mikor tér vissza a kereslet, hanem az, hogy mely eszközök maradnak relevánsak, melyek alakulnak át, és melyek tűnnek el a piacról. Azok számára, akik hajlandók határozottan lépni, a jelenlegi piaci diszlokáció ritka lehetőséget jelent: esélyt arra, hogy az elavult állományt ellenálló, fenntartható és rugalmas eszközökké alakítsák, és ezzel prémium értéket teremtsenek egy alapjaiban átalakuló irodapiacon.

 

Irodakereso.hu