A gazdasági portálok szerint már most érzékelhetően nő a külföldi érdeklődés Magyarország és a hazai ingatlanpiac iránt. Ezt ti is látjátok?

Alapvetően igen. Ahogy az országban változik a közhangulat, ugyanúgy nagyon gyorsan változik a befektetői szentiment is, ezt pedig mi is egyértelműen érzékeljük. Nekem például tegnap volt egy tárgyalásom Londonban, és érezhetően és már érezhetően megváltozott volna a befektetői hozzáállás Magyarországgal kapcsolatosan, az ország megítélése mindenképpen pozitív irányba mozdult. Egyfajta „back on map” érzés van a levegőben. Persze fontos hozzátenni, hogy ez egyelőre inkább hangulat, mintsem számszerűsíthető piaci folyamat. Ennyi idő alatt még nem lehet valódi tranzakciókban vagy tőkemozgásokban mérni a változást. Ahhoz szerintem legalább hat-tizenkét hónap kell majd, hogy kiderüljön, az optimizmusból tényleges befektetések is lesznek-e.

Az óvatos optimizmus és a kivárás egyszerre van jelen a piacon – ez nálatok hogyan csapódik le, mennyire mozgalmas így az idei év az ESTON számára?

Az idei év lassabban indult, mint a tavalyi. Nagyon sok cégnél még mindig erős a dilemma: költözzenek vagy inkább hosszabbítsanak. Korábban ez nagyjából ötven-ötven százalék volt, most viszont sokan inkább kivárnak. Egy új irodába költözéshez bizalom kell – saját magukban és a gazdasági környezetben is. Több ügyfélnél azt láttuk az első negyedévben, hogy újra elbizonytalanodtak. Kivártak a választásokkal kapcsolatban, illetve azzal kapcsolatban is, hogy a külföldi anyacégek milyen beruházásokat hajlandók jóváhagyni. A nagyobb, tízezer négyzetméter feletti bérlők különösen óvatosak voltak, míg a kisebb, háromezer négyzetméter alatti cégeknél nagyobb volt a költözési hajlandóság. A három- és tízezer négyzetméter közötti kategóriában is inkább a hosszabbítás dominált. A bérlők egy-két éves hosszabbításokkal próbálnak időt nyerni, és közben figyelik, hogyan alakul a gazdasági környezet. Ha erősebb konjunktúra jön, annak az ingatlanpiacra is egyértelműen pozitív hatása lesz.

Az első negyedéves riportotok szerint az üresedési ráta 12 százalékra csökkent. Ez már a piac stabilizálódását jelzi?

Még korai lenne a piac teljes stabilizálódásáról beszélni. Az ESTON várakozásai szerint az üresedési ráta rövid távon akár átmenetileg tovább is emelkedhet. Bár jelenleg visszafogott az új fejlesztési aktivitás és a spekulatív projektek gyakorlatilag eltűntek a piacról, van egy olyan tényező, amelynek hatása még nem jelent meg teljes mértékben a statisztikákban: az állami bérlők költözése. Az állam több jelentős, a közelmúltban átadott irodafejlesztésbe koncentrálja működését, többek között a Dürer Park, a BudaPart és a Mundo egyes épületeibe, amelynek következtében jelentős mennyiségű jelenleg használt irodaterület szabadulhat fel a piacon. Jelenlegi becsléseink szerint ez legalább 150-200 ezer négyzetmétert is jelenthet, ami átmenetileg növelheti az üresedési rátát.

Ez óriási mennyiségnek hangzik. Nem hat ez fékezően az új fejlesztésekre?

Rövid távon ez mindenképpen kihívást jelenthet a piac számára, hiszen a felszabaduló területek felszívásához időre lesz szükség. Fontos ugyanakkor látni, hogy ez nem egy klasszikus piaci korrekció eredménye, hanem elsősorban egy állami stratégiai döntés következménye: az állam egyre inkább a saját tulajdonú ingatlanok használatát részesíti előnyben a bérleti konstrukciókkal szemben. Ez átmenetileg növelheti az üresedési rátát, ugyanakkor véleményünk szerint a piac képes lesz kezelni ezt a többletkínálatot és 12-24 hónapos időtávon ismét csökkenő pályára állhat az üresedés. A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy végül pontosan mekkora volumenű terület kerül ténylegesen vissza a piacra, illetve milyen ütemben történik meg az állami költözések végrehajtása. Ezzel párhuzamosan fontos hangsúlyozni, hogy a budapesti irodapiac egy érettebb szakaszba lépett. A korábbi évek rekord volumenű fejlesztési hulláma várhatóan nem ismétlődik meg a közeljövőben, ami középtávon támogathatja az egyensúlyi helyzet kialakulását. A jó minőségű, jól elhelyezkedő új irodák iránt továbbra is van kereslet, miközben az irodaállomány egyre szélesebb minőségi palettán kínál elhelyezési alternatívákat a bérlők számára.

Az elmúlt években sokszor felmerült megoldásként az irodaházak konverziója, különösen azoknál az épületeknél, amelyek már nehezebben adhatók ki a piacon. Ez valóban reális út lehet?

Az iroda-lakás konverziók lehetősége valóban sokat szerepel a piaci diskurzusban, ugyanakkor a gyakorlatban ez jóval korlátozottabb lehetőség, mint ahogyan azt sokan gondolják. Mi megvizsgáltuk a 2021 és 2025 közötti időszakot és azt láttuk, hogy ezalatt mindössze 45 ezer négyzetméternyi irodaépület került ki az irodaállományból konverziós céllal (jellemzően hotel konverzió). Ennek oka, hogy viszonylag kevés olyan épület van, amely lokáció, műszaki paraméterek, alaprajzi kialakítás és gazdaságossági szempontok alapján valóban alkalmas funkcióváltásra. Tapasztalataink szerint  például a hotelcélú átalakítás sok esetben reálisabb alternatíva lehet, mint a lakófunkció kialakítása. A piac szempontjából ugyanakkor pozitív fejlemény, hogy bizonyos régebbi irodaházaknál már megjelentek az értékesítési szándékok és az alacsonyabb árszinteken fokozatosan a végfelhasználói kereslet is aktivizálódik. Ezek önmagukban még nem jelentenek strukturális fordulatot, de hosszabb távon hozzájárulhatnak a kínálati nyomás enyhüléséhez.

Az ESTON a közelmúltban Asia Desket is nyitott. Ez már annak a jele, hogy korábban is érzékeltétek az ázsiai – különösen kínai – érdeklődést?

Igen, ez egy tudatos lépés volt. Azt láttuk, hogy kormányzati szinten erős törekvés van az ázsiai működőtőke bevonzására, és úgy éreztük, hogy érdemes közvetlenebb kapcsolatot építeni ezekkel a befektetőkkel. Az én személyes tapasztalatom az, hogy az ázsiai üzleti kultúrában rengeteget számít a nyelv és a kulturális közeg ismerete. Sokkal könnyebb kapcsolatot építeni, ha valaki beszéli a nyelvet és érti a kulturális különbségeket. Mi ezért kerestünk olyan szakembert, aki nemcsak az ingatlanpiachoz ért, hanem anyanyelvi szinten beszél kínaiul is. Körülbelül egy éve gondolkodtam ezen, most találtuk meg azt az embert, akivel el tudtuk indítani ezt a területet.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ez egy dedikált szerepkört jelent: van egy kollégánk, aki nemcsak a beérkező megkeresésekkel dolgozik, hanem aktívan építi is ezeket a kapcsolatokat, és igyekszik konkrét tranzakciókká fordítani őket – legyen szó raktárbérletről, telekvásárlásról vagy befektetési célú ingatlanügyletekről.

Ha a régiót nézzük, hol áll Budapest a többi közép-európai irodapiaci központtal összevetve?

Közép-Európában továbbra is erős a szórás a piacok között. Tavaly év végén Prágában 5,9 százalék volt az üresedési ráta, Varsóban 9,1, Bukarestben pedig 10,4. Budapest ennél magasabb szinten van, még akkor is, ha az utóbbi időszakban minimális csökkenést láttunk. Ez azt jelenti, hogy a régiós mezőny alsó felében vagyunk ebből a szempontból, tehát van még tér a felzárkózásra. Ugyanakkor fontos látni, hogy ezek a számok nem önmagukban értelmezhetők: a helyi fejlesztési aktivitás, a bérlői kereslet és konjunkturális hatások mind nagyon különbözőképpen alakítják az egyes piacokat.

Dél-Buda is egyre erősebb iroda-lokációvá válik. Lehet belőle egy második Váci úti folyosó?

Dél-Buda az elmúlt években valóban az egyik legdinamikusabban fejlődő irodapiaci alpiaccá vált, és hosszú távon egyértelműen meghatározó lokáció lehet a budapesti irodapiacon. A fejlődés mögött egyszerre állt a fejlesztői aktivitás és a bérlői kereslet erősödése. A dél-budai térség egyik legnagyobb előnye, hogy a Váci úti folyosóhoz képest lényegesen több fejlesztési terület állt rendelkezésre, amit a fejlesztők aktívan ki is használtak az elmúlt években. A jelenlegi piaci környezetben ugyanakkor a magas kivitelezési költségek miatt elsősorban Bel-Budán és a belvárosi lokációkban érhetők el olyan bérleti díjszintek, amelyek mellett egy új fejlesztés gazdaságosan megvalósítható. Mindezek mellett nem gondolom, hogy a Váci úti folyosó elveszítené vezető szerepét. Olyan méretű és koncentrációjú irodaállományról, illetve olyan erős közlekedési infrastruktúráról beszélünk, amely továbbra is kiemelkedő versenyelőnyt jelent az alpiac számára.

A home office körüli nagy átrendeződés mostanra lezárult? Kezd kialakulni egy stabil működési modell?

Azt gondolom, igen. A legtöbb cégnél már legalább egy-két éve működik valamilyen stabil policy. Nincs egységes trend, inkább szektorspecifikus a helyzet. Az IT-szakemberek például nagyon nagy arányban otthon maradtak, és szerintem belátható időn belül nem is fognak teljesen visszatérni az irodába. Az adminisztratív, adatfeldolgozó jellegű munkáknál szintén jól működik a home office. Ugyanakkor az értékesítési vagy az erősen együttműködésre, személyes kooperációra épülő területeken kialakult egyfajta egyensúly: jellemzően heti egy-két nap home office mellett működnek a cégek.

Ha mindezt együtt vizsgáljuk – a home office átalakulását, a bérlői kivárást és a régiós versenyt –, mi az, ami most leginkább meghatározza a következő éveket az irodapiacon?

Jelenleg nem egyetlen meghatározó trendről beszélünk, hanem több párhuzamos hatásról. Egyszerre van jelen a gazdasági bizonytalanság, a home office nyomán kialakult új munkarend, valamint az, hogy a cégek sokkal tudatosabban döntenek az ingatlanhasználatról. Mindez együtt azt eredményezi, hogy a piaci szereplők megfontoltabban döntenek, mint a COVID előtti időszakban, miközben a döntési folyamatok is jóval összetettebbé váltak. Éppen ezért a következő években nem egy gyors fellendülés vagy visszarendeződés lesz, hanem egy fokozatos, rétegzett alkalmazkodás az új működési modellekhez.