A legutóbbi megbízásuk kapcsán – Váci Greens D irodaház és Hegyvidék Bevásárlóközpont ingatlankezelése – kérdezem: mit jelent az Önök számára a GTC-vel való újabb együttműködés? Miben látja ennek stratégiai jelentőségét az ICON REM portfóliója szempontjából?

Egyrészt ez egy újabb visszaigazolása annak, hogy az ICON szolgáltatása a piacon kiemelkedő. Az eddigi nagy presztízsű ügyfelek – gondolok itt az OTP Ingatlan Alapkezelőre, az Erstére vagy a Market csoportra – mellett egy újabb meghatározó szereplő választott minket, és ezáltal az ügyfélkörünk tovább színesedett. Ráadásul egy olyan partnerrel dolgozunk együtt, aki hosszú évek óta jelen van a piacon, és akivel hosszú távú együttműködést tervezünk. Ezek a megbízások szervesen illeszkednek a portfóliónkba: már a Váci Greens B épületet, amely közvetlenül a D épület mellett található, valamint a MOM Parkot is. Így a szinergiahatások nagyon jól érvényesülnek. Ha már szinergiáról beszélünk, fontos kiemelni, hogy a Hegyvidék Bevásárlóközpont esetében a facility management is az ICON-hoz kerül.

A mai irodapiaci környezetben mi tette különlegessé ezt a tendert? Miben volt más ez a győzelem, mint a korábbi PM-megbízások?

Az utóbbi időben az új fejlesztések jelentősen belassultak, és egyre ritkábbá váltak. Ennek több oka van: az ESG-követelmények erősödése, a home office térnyerése, a nagy állami bérlők költözése, valamint az általános gazdasági bizonytalanság.

Miként hat ez a lassulás a piaci működésére?

Ennek következtében a meglévő ingatlanállomány üzemeltetése – és különösen a minőségi üzemeltetés – még nagyobb hangsúlyt kapott. Emellett minden új tenderre gyakorlatilag a teljes piac pályázik, így rendkívül erős mezőnyben kellett megmutatnunk, mit tudunk szolgáltatási színvonalban és minőségben. Fontos kiemelni, hogy a jelenlegi piaci környezetben az ingatlanoknak meg kell különböztetniük magukat – sokszor konkrétan harc folyik a bérlőkért. Ebben kulcsszerepe van a minőségi üzemeltetésnek. Ezzel párhuzamosan az ESG-szempontoknak való megfelelés is alapvető elvárássá vált. A meglévő állományok felújítása, energiahatékonyabbá tétele és zöld irányba történő fejlesztése ma már kulcskérdés. És itt jön be az egyik legfontosabb szempont: egy ingatlan környezeti lábnyomát teljes életciklusra vetítve kell vizsgálni, nem csupán egy-egy időszakra. Ennek mintegy 80%-a az üzemeltetéshez köthető. Ezt a tulajdonosok is egyre inkább felismerik, és emiatt az üzemeltetés szerepe felértékelődik – valamint az is, hogy ehhez a megfelelő partnereket válasszák.

Az irodapiaci trendek alapján hogyan látja a bérlői elvárások átalakulását? Milyen igények kerültek leginkább előtérbe?

A bérlői elvárások az elmúlt időszakban sokkal tudatosabbá és minőségközpontúbbá váltak. Ma már nem a bérelt terület nagysága a döntő, hanem az, hogy az adott iroda milyen színvonalat, rugalmasságot és hosszú távon fenntartható működést kínál. Egyértelműen előtérbe kerültek az ESG- és energiahatékonysági szempontok, amelyek mára gyakorlatilag alapelvárássá váltak, különösen a nagyvállalatok részéről. Emellett felértékelődtek a minőségi szolgáltatások és a professzionális üzemeltetés, amelyek közvetlenül hozzájárulnak a bérlői élményhez és a költséghatékonysághoz. Párhuzamos trend, hogy erősödik az igény a rugalmas irodai megoldások iránt is.

Az elmúlt években az irodapiacot bizonytalanság és új munkavégzési modellek jellemezték. Mit tapasztal most a kihasználtság, a bérleti díjak és a piaci dinamika terén?

A piac gyakorlatilag kettévált. A minőségi, prémium kategóriás ingatlanokért kifejezett verseny van – sőt, bizonyos esetekben hiány is kialakult, ami a bérleti díjak növekedéséhez vezet. Ezzel szemben a gyengébb minőségű épületeknél rendkívül erős árverseny alakult ki, és még így sem garantált a megfelelő kihasználtság. Egyes ingatlanok teljesen kiürülnek, és ilyenkor reális opcióvá válik a funkcióváltás. Az újépítésű, ESG-kompatibilis prémium házaknál szinte teljes kihasználtságot látunk, míg a gyengébb minőségű állomány esetében komoly problémák vannak.

Mitől lesz versenyképes egy ingatlan a következő öt évben?

Ez egy összetett kérdés. Az ESG ma már alapkritériummá vált – mind a fenntarthatósági, mind az energiahatékonysági szempontok tekintetében. Ráadásul ezek egyre inkább a finanszírozási feltételeken keresztül is hatnak az ingatlanokra. Ugyanakkor számos egyéb tényező is befolyásolja a versenyképességet: az elhelyezkedés, a szolgáltatások színvonala, a térkihasználás hatékonysága vagy akár a környezet minősége. Fontos szerepe van az üzemeltetés minőségének is, és egyre nagyobb az igény a rugalmas irodai megoldások iránt.

A vegyes funkciójú ingatlanok térnyerése egyre erősebb trend. Hogyan alakítja ez át a tradicionális ingatlankezelési modelleket?

Egyértelműen látszik, hogy a piac ebbe az irányba mozdul. Ez városfejlesztési szempontból is kedvező lehet, hiszen nem monofunkciós területek jönnek létre, ami csökkentheti például a közlekedési terhelést is. Azok az üzemeltetők, akik többféle ingatlantípus kezelésében rendelkeznek tapasztalattal – mint például az ICON, ahol irodaépületek, logisztikai létesítmények, kikötő és sportlétesítmény is szerepelnek a portfólióban –, várhatóan felértékelődnek. A MOM Park például önmagában is egy vegyes funkciójú ingatlan. Az ilyen komplex projektek esetében kulcskérdés az egységes üzemeltetés. Ha különböző funkciókat külön üzemeltetők kezelnek, az könnyen hatékonysági problémákhoz és működési súrlódásokhoz vezethet. Egy mixed-use épületnél ezért elengedhetetlen az egységes, magas színvonalú üzemeltetési modell kialakítása.