Górcső alatt az ingatlanpiac első féléves teljesítménye: Javulás látható, a teljes fordulat fokozatos lesz

A Colliers összefoglalója a makrogazdasági helyzet és befektetési trendek áttekintése mellett így külön részletességgel kitért az iroda-, a kiskereskedelmi-, illetve az ipari ingatlanpiac helyzetére is.

Javuló makrokörnyezet, de az energiaár továbbra is kockázatot jelent

Tóth Kristóf (Associate Director, Head of Research) bevezetőjében ismertette a főbb makrogazdasági mutatókat, amelyek szerint 2026-ra 1,6-1,8%-os, 2027-re 2,5-3,0%-os magyar GDP-növekedéssel lehet jelenleg kalkulálni. Az év első felében az infláció 1,8% volt; a munkaerőpiac feszes maradt, a munkanélküliségi ráta júniusban 4,4%-ot tett ki, miközben a nominális nettó bérek január és május között 14,6%-kal emelkedtek.

A választások után az országkockázat látványosan mérséklődött, az ötéves CDS-felár 115 bázispontról 68 bázispont közelébe süllyedt, illetve az európai trendekkel ellentétben, igen figyelemreméltó módon, a tízéves magyar állampapírhozam mintegy 200 bázisponttal csökkent, miközben a forint pedig jelentősen, nagyjából 10%-kal erősödött az euróval szemben. A kedvezőbb kockázati és finanszírozási környezet az ingatlanpiaci befektetések élénkülésének egyik legfontosabb feltétele.

A biztató adatokat ugyanakkor beárnyékolják a geopolitikai feszültségek és a továbbra is emelkedő energiaköltség-kockázat. A hazai ipari termelés január-májusban 0,7%-kal nőtt, elsősorban az elektromos és közlekedési eszközök gyártásának köszönhetően. A BYD, a BMW és a CATL projektjei növekedési potenciált hordoznak egyfelől, ugyanakkor a gyenge globális kereslet továbbra is bizonytalansági tényezőt jelent. Az építőipari termelés ugyanebben az időszakban 4,3%-kal maradt el az egy évvel korábbitól; az építési költségeket fékezte az erősebb forint és a gyenge kereslet, miközben az emelkedő bérek és az energiaárak továbbra is a költségek emelkedésének irányába hatnak.

Zelles-Görgey Balázs (Director, Head of Capital Markets) kiemelte, hogy 2026 első felében a magyar kereskedelmi ingatlan-befektetési volumen elérte a 610 millió eurót, ami 26,7%-os éves növekedés és 2021 óta a legerősebb első féléves teljesítmény. A folyamatban lévő ügyletek erős pipeline-ja alapján az éves volumen meghaladhatja az 1,2 milliárd eurót A befektetési forgalom 74%-a magyar vevőkhöz kapcsolódott. A legkeresettebb szegmens az iroda volt 37,9%-os részesedéssel (Capital Square, Millenium Tower I). Ezt a retail követte 32,9%-kal (többek között az Árkád Szeged, Korzó Nyíregyháza és a Park Center portfólió tranzakcióival), majd az ipari-logisztikai ingatlanok 18,5%-kal (Helloparks Fót F1). A prime hozamok a fő eszközosztályokban stabilak maradtak: az irodáknál 6,50%, a bevásárlóközpontoknál 7%, a modern ipari-logisztikai eszközöknél 6,75% szinten.

 A Colliers szerint a politikai bizonytalanság mérséklődése, az országkockázat csökkenése és a finanszírozási feltételek javulása várhatóan elősegíti a magyar befektetési piac fokozatos élénkülését a következő 12–24 hónapban. A hazai befektetők mellett első körben a közép-kelet-európai, különösen a cseh, szlovák, román, valamint remélhetőleg a balti és balkáni tőke aktivitása erősödhet meg. Emellett a francia befektetési alapok, ún. SCPI-ok és az izraeli befektetők fokozott aktivitása várható.

Kitekintve a közép- és kelet-európai (CEE-6) kereskedelmi ingatlan-befektetési piacra, az összesített tranzakciós volumen 2026 első hat hónapjában elérte az 5,8 milliárd eurót, ami az elmúlt évekhez képest jelentős javulást jelent, és egyértelműen jelzi, hogy a befektetői bizalom ismét erősödik a régióban. Magyarország visszatért a dobogó harmadik fokára a 0,6 milliárd eurós tranzakciós volumennel, eközben Lengyelországban 3 milliárd eurós, Csehországban 1,4 milliárd eurós forgalmat regisztráltak. Ugyanakkor ez nem tekinthető általános piaci fellendülésnek: a tőke továbbra is szelektíven áramlik azokba az eszközökbe, amelyek stabil jövedelemtermelő képességgel, magas “ESG-teljesítménnyel” és hosszú távon is versenyképes piaci pozícióval rendelkeznek.

Irodapiac: stabilizálódó piac, csökkenő üresedési ráta, pozitív nettó felszívás, de alacsonyabb nettó kereslet

Ecsődi Miklós (Partner, Head of Occupier Services) összegzésében rámutatott, a budapesti irodapiac a stabilizálódás jeleit mutatja: az üresedés korábbi növekedése megállt, miközben az új átadások volumene továbbra is rendkívül alacsony. A bérleti aktivitást az első félévben ismét a hosszabbítások uralták: ezek volumene 28,6%-kal nőtt, és az összes tranzakció 53,3%-át adta. Az új szerződések volumene 49%-kal csökkent, az előbérlet mindössze 600 négyzetmétert tett ki. A prime bérleti díj 25,5 euró/négyzetméter/hó, az A kategória átlaga 17,1 euró/négyzetméter/hó, míg az újépítésűek esetében 19-23 euró/négyzetméter/hó árszint figyelhető meg.

A fejlesztők óvatosságát jól mutatja, hogy 2028 végéig mindössze 110 012 négyzetméter spekulatív iroda átadása várható, ebből 38 508 négyzetméter 2026-ban. A pipeline közel 87%-a a Váci úti folyosón koncentrálódik. A korlátozott új kínálat és a modern, energiahatékony épületek iránti kereslet középtávon egyre erősebb bérlői versenyt eredményez majd az új épületek iránt, ugyanakkor ezzel ellenkező irányba hat, hogy az új fejlesztések többlet bérleti díjai a jövőben lényegesen magasabbak lesznek a már átadott irodaállománytól, mint amit megszokhattunk – a korábbi rapid építőipari áremelkedések most jelennek meg igazán a piacon.

A budapesti modern irodaállomány 4,474 millió négyzetmétert tesz ki, amely mindössze 1,1%-kal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. Az átlagos üresedési ráta éves alapon leheletnyi csökkenés után 12,2%-ra mérséklődött, míg a spekulatív állományban 15,7%-ig araszolt lefelé. A teljes bérbeadási volumen 215 042 négyzetmétert ért el 2026 első félévében, ami 1%-os éves növekedés, a nettó kereslet ugyanakkor 42,9%-kal 57 644 négyzetméterre esett vissza. A nettó abszorpció pozitív, 42 302 négyzetméter volt.

Rövid távon még lehetnek ingadozások az üresedési rátában, részben az állami költözések miatt, de középtávon fokozatos korrekció jöhet. K+F és tudásintenzív tevékenységet végző szolgáltatóközpontok is megjelentek a piacon, ami pozitív jel, és javíthatja a nettó keresletet, különösen az új fejlesztések iránt. Ezzel párhuzamosan egyre nagyobb kihívás lehet megfelelő méretű, modern és egybefüggő irodaterületet találni, a nagyobb, minőségi új irodát igénylő bérlők számára.

Ipari-logisztikai piac: magas kereslet a nagy területű ingatlanokra Budapesten, dinamikusan bővülő piac vidéken

Beck Tamás (Partner, Head of Industrial & Logistics) arra hívta fel a figyelmet, hogy az új bérbeadási aktivitás első féléves erősödése ellenére Budapesten negatív nettó abszorpció. tapasztalható. A fővárosi nettó abszorpció -33 607 négyzetméter volt, miközben vidéken 153 976 négyzetméteres pozitív értéket regisztráltak. A vidéki fejlesztések terén jelenleg Nyugat-Magyarországra (az M1-es autópálya irányába) billen el a mérleg nyelve.

A budapesti logisztikai piacon a 2026 első félévi bérbeadási aktivitás 367 922 négyzetmétert, a nettó kereslet 249 202 négyzetmétert ért el. A big-box szegmens keresletének 64,5%-át új igények adták.

Tíz, egyenként 10 ezer négyzetméternél nagyobb tranzakció született, összesen közel 200 ezer négyzetméteren. Ez azt mutatja, hogy a nagy területű, korszerű logisztikai kapacitások iránti kereslet továbbra is jelen van a piacon.

Országosan 246 395 négyzetméter új ipari-logisztikai terület készült el, amelynek 48%-a az átadáskor üres volt. A fejlesztés alatt álló állomány 502 624 négyzetméter, 58%-os előbérleti aránnyal; ebből 340 249 négyzetméter Budapest térségében, 162 375 négyzetméter vidéken található.

A budapesti big-box “headline” bérleti díjak jellemzően 5,25-5,75 euró/négyzetméter/hó sávban mozogtak. A budapesti ipari-logisztikai állomány enyhe növekedés után 4,18 millió, a vidéki állomány 2,33 millió négyzetméterre bővült. Az üresedés Budapesten 14,8%-ra (2025:12,8%), vidéken 10,5%-ra (2025: 8,6%) emelkedett. A magas üresedési ráta néha viszont csalóka információ is lehet egyben, mivel amennyiben egy cégnek jól körülhatárolt preferenciái vannak a lokáció, az ingatlan mérete, időzítése és műszaki adottságai tekintetében, gyakran mindezeknek megfelelően vagy még kezelhetőbb kompromisszumokkal már csak limitált számú lehetőség áll rendelkezésre. Az is előfordul, hogy az igény komoly átparaméterezése is szükségessé válhat az aktuális kínálat függvényében.

Retail: erősödő fogyasztás, szűk prime kínálat, emelkedő bérleti díjak

Csörgő Anita (Director, Head of Retail) azt emelte ki, hogy a retail piac fundamentumait a forint erősödése, az 1,8%-ra mérséklődő infláció és a reálbérek 12,6%-os növekedése támogatta 2026 első félévében. A kiskereskedelmi forgalom január-májusban 4,6%-kal bővült; az egészség- és szépségápolási kategória 4,9%-kal, az e-kereskedelem 8,9%-kal nőtt.

A külföldi turizmus továbbra is támogatta Budapest kiemelt kiskereskedelmi lokációit, annak ellenére, hogy a geopolitikai bizonytalanság és a magas összehasonlítási bázis miatt a külföldi vendégéjszakák száma éves szinten 2,0%-kal csökkent. Budapest továbbra is Magyarország legerősebb kiskereskedelmi piaca maradt: 2025-ben itt volt a legmagasabb az egy főre jutó vásárlóerő, 15 739 euró, amely 2026-ban várhatóan mintegy 10%-kal emelkedik.   

A luxus- és prémiumkategóriás kiskereskedők aktivitása továbbra is erős. Az Andrássy úton új üzletet nyitott/ hamarosan megnyílik többek között a Samsonite, a Missoni, a Longines, a Messika és a W.Kruk, a Max Mara pedig új helyszínre költözött. A Lululemon és RItuals beléptek a piacra. További nemzetközi márkák keresnek üzlethelyiséget Budapesten. Az üresedési ráta tovább csökkent mind a kiemelt, mind a másodlagos bevásárlóutcákban, többek között a Váci utcában, a Petőfi Sándor utcában, a Szervita téren, a Fehérhajó utcában és a Nagykörúton. A másodlagos bevásárlóutcák iránti keresletet elsősorban a vendéglátóipari szereplők, szolgáltatók, borbélyüzletek, mobiltelefon-szaküzletek, drogériák, sneakerüzletek, valamint a diszkont- és kedvező árú divatmárkák növekvő területfoglalása támogatta.

A belvárosi prime lokációkban a korlátozott kínálat és a nemzetközi márkák kereslete további bérletidíj-emelkedést hozott. A Váci utcában megközelítőleg 200, a Fashion Streeten 230, az Andrássy úton 80-100 euró/négyzetméter/hó szint alakult ki ‘Prime’ elnevezésű kisebb üzlethelyiségeknél. A Fashion Street prime díja 2024 eleje óta mintegy 48%-kal nőtt. A korlátozott kínálat és a várható bérletidíj-emelkedés miatt a kiskereskedők egyre korábban biztosítják üzlethelyiségeiket: a bérleti szerződések meghosszabbítása, illetve az új bérlőkkel való szerződések egyeztetése sok esetben már akár két évvel a jelen szerződés lejárata előtt megkezdődik.

A vendéglátóipari terjeszkedés a kiemelkedően erős 2024-es teljesítményhez képest mérséklődött, mivel az üzemeltetők a működési hatékonyság javítására összpontosítottak. Az autós kiszolgálást kínáló és gyorséttermi koncepciók – például a KFC, a Burger King, a Starbucks, Simon’s és a Popeyes – iránt ugyanakkor továbbra is élénk a kereslet.

A retail parkok és outletek állománya megközelítette a 775 ezer négyzetmétert, és ez maradt a fejlesztési piac legaktívabb része. A 400 négyzetméternél nagyobb üzletek bérleti díja jellemzően 12-14 euró/négyzetméter/hó. A budapesti modern bevásárlóközpont-állomány mintegy 784 ezer négyzetméteren stabilizálódott. Az új kínálat korlátozott, a fő jövőbeli projekt a Duna Plaza helyére épülő Duna Mall, 2029-es céldátummal. Eközben a prime bevásárlóközpontokban, a legjobb elhelyezkedésű 100-250 négyzetméteres üzletek bérleti díjai 80-100 euró/négyzetméter/hó szintre erősödtek.

Kilátások: a javulás már látható, a teljes fordulat fokozatos lesz

A 2026 első félévi adatok alapján a magyar ingatlanpiac kilábalása nem minden szegmensben azonos ütemű, az iránya azonban egyértelműen pozitív. A befektetési piacot már támogatja a csökkenő országkockázat és a kedvezőbb finanszírozási környezet, miközben az irodai és logisztikai bérlők továbbra is szelektívek, a fejlesztők pedig jellemzően előbérlethez kötik az új projektek indítását. A retail szegmensben a fogyasztás és a turizmus, valamint a szűk prime kínálat teremti meg a további bérletidíj-növekedés alapját.

A következő időszak kulcsa a stabil és kiszámítható szabályozási környezet, a finanszírozási feltételek további javulása, valamint a minőségi, energiahatékony ingatlanok iránti kereslet lesz. Ezek együttesen nyithatják meg az utat a nemzetközi tőke szélesebb körű visszatérése és a tranzakciós volumen tartós növekedése előtt. A javuló környezet a kínálati oldalt is élénkítheti: az elmúlt két évben elhalasztott értékesítések nyomán 2027-től egyre több prémium eszköz térhet vissza a piacra.