A fejlesztők óvatosabbak, a cégek körülbelül fele marad meglévő helyén, miközben a hangsúly a minőségen, az élményen és a fenntarthatóságon van. A szakember úgy véli, hogy a lassulás természetes, a piac pedig épp a ciklusváltásból merít új lendületet.

-    Nem a megszokott tempóban fejlődik az irodapiac. Vannak, akik szerint ez teljesen normális, a ciklikus mozgás része, míg mások szerint az irodapiac – amit egyebek mellett évente több százezer négyzetméter átadás, ötévente új bérleménybe költöző cégek jellemeztek – már a múlté, és más szelek fújnak. Önök milyen trendeket tartanak jellemzőnek, mit akarnak az ügyfeleik?

-    A közelmúltban jött ki a Budapesti Ingatlanfejlesztők Fóruma (BRF) által összeállított 3. negyedéves iparági összefoglaló, mely szerint az üresedési ráta nem nőtt jelentősen. Vannak, akik attól tartanak, hogy ha az állami szervezetek által eddig használt régi területek felszabadulnak, az felboríthatja a korábban kialakult piaci egyensúlyt. Ám ezek az intézmények jellemzően nem szabadpiaci A-kategóriás bérleményekből költöztek át, hanem állami ingatlanokból, így nem hagytak maguk után üresedést. Tehát az üresedéssel kapcsolatos aggodalom jórészt alaptalan. A piaci abszorpció fele új bérleményi terület, a másik fele pedig bővülés. Az 1000 nm feletti tranzakciók jelentős része hosszabbítás. 2-3 ezer nm-es területek esetében már a bérleti időtartam lejárta előtt 2-3 évvel megkezdődik egy számos tényezőt figyelembe vevő analízis, amelynek során megvizsgáljuk, hogy a maradás vagy a költözés az optimális megoldás. 

-    Mit ad ki a matek?

-    A kiépítés költsége nőtt, a bérelni kívánt terület induló kiépítési szintjétől, illetve a bérlő által elvárt minőségtől és egyedi igényektől függően -600 - 1500 €/nm körüli összegről van szó, de különösen magas minőségű irodák esetében ez a szám elérheti a 2000 EUR/m2-t is. Fejlesztőtől függ, hogy ebből mennyit vállal saját maga, és mennyi terheli a bérlőt. Utóbbiak korábban bátrabban invesztáltak új iroda kialakításba, ma óvatosabbak, hiszen a gazdasági környezet némileg bizonytalanabbá vált, kevesebben akarnak 5-10 évente újra befektetni bérleményi terület kiépítésbe. Ennek eredőjeként inkább maradnak a jelenlegi bérleményükben, felfrissítik a jelenlegi területeiket, illetve kitárgyalják az ehhez kapcsolódó bérbeadói büdzsét. Mindez azt eredményezi, hogy spekulatív alapon a mostanában átadásra kerülő amúgy is kis számú fejlesztés után nincs további utánpótlás. Stratégiai kérdés, hogy likvid pénzt tegyenek – vagy ne tegyenek – egy fejlesztésbe, ami a megvalósulását követően esetleg három-öt évig üresen áll majd. 50-70%-os előbérleti szerződés birtokában sokkal többen indulnának neki a kivitelezésnek, de a piacon jelen pillanatban nem ilyen szelek fújnak. 

-    Mi a helyzet a home-office típusú munkavégzéssel? Bár az alkalmazottak továbbra is kedvelik, úgy tűnik, mintha a cégek ilyen irányú lelkesedése alább hagyott volna. 

-    Sokkal több kollaborációs tér kell egy nagy irodába, mert amikor a home office-ból bejönnek a kollégák az irodába, nem íróasztalra vágynak – hiszen ez van otthon –, hanem közösen akarnak dolgozni, személyes meetingeket tartani, együtt kávézni. Vagyis az alaprajzi elrendezés változott. A home office miatt felszabadult munkaállomások területén közösségi területeket, több tárgyalót és fókusz helyiségeket alakítanak ki.

-    Ez is a jó munkaerő-megtartásának egyik eszköze?

-    Ma már nem azért megy be az irodába a munkavállaló, mert ott jobbak a technikai feltételek, hanem azért, mert bent jobban érzi magát. Az otthon komfortját, tágasabb tereket, közösségi élményt, a valahová tartozás érzését és remek technológiai megoldásokat várnak el a home office-ból visszatérők. A HR-es akkor tudja megtartani a kollégát, ha mindez együtt megvan; eseményeket szerveznek számára, élményeket kap és kialakul benne az érzés, hogy ehhez a szervezethez akar tartozni és nem egy másikhoz. A mi ügyfeleink azt a fajta irodatér- koncepciót várják el, amely ezt lehetővé teszi. Ez az a terület ahol, mi mint tanácsadók - túl a megfelelő irodaház megtalálásán és a bérleti szerződés letárgyalásán -valóban értéket tudunk teremteni munkakörnyezeti tanácsadó, tervező és projekt menedzser csapataink segítségével.

-    Egyik korábbi interjúja során azt nyilatkozta, hogy a tanácsadónak sosincs oka pesszimizmusra. Ha jól értem Önt, ez nem változott.   

-    A Covid idején is volt dolgunk, felkészültünk a változó trendekre. Most azért vagyunk optimisták, mert az történik, amit akkor prognosztizáltunk. Szinte kész megoldásaink vannak bérbeadás-, illetve projekt-menedzsment és munkatér tanácsadás területeken, van már know-how-nk a bérlő, a fejlesztő vagy a bérbeadó által felvázolt igényekre. A bérlemények lassabban nőnek, de az irodai élet nem állt meg, a cégek működnek, nő a foglalkoztatás. 

-    Az ESG robbanásszerűen követelt magának helyet az irodaházakkal szemben támasztott követelmények listáján, ám mára a láz mintha alább hagyott volna. 

-    Az ESG vagy a fenntarthatóság ma már alapbeállítás, default állapot. Költözésnél egy nemzetközi hátterű cég nem fog beköltözni egy olyan házba, amely nem felel meg az anyacég előírásainak. De az a túlfűtött izgalom, ami még tavaly is tetten érhető volt - amikor mindenki ESG-tanácsadással akart foglalkozni, és a cégek elkezdtek riportokat írni -, nos, az inkább a jogszabályi előírásoknak, a környezetnek való megfelelésnek volt betudható. Akkor még nem sokan tudták, hogy pontosan mit kell csinálni. Mára megalapultak a tanácsadó cégek, részleteiben is többnyire kidolgozásra került a know-how, a fejlesztők már rutinosan készítik a riportokat, illetve a bérlők is tisztázták a saját igényeiket, amelyekre a bérbeadók is tudnak megoldásokat javasolni. Egyre természetesebb, hogy egy háznak meg kell felelnie az ESG valamennyi betűjének, tehát a social és a governance feltételeknek is, és amelyeknek ez nem sikerül, azok kiesnek a rostán. 

-    Mi lesz azokkal a házakkal?

-    Amelyiket bérbe akarják adni, azokat fel fogják újítani, hogy megfeleljenek a magasabb követelményeknek. Költeni kell rájuk, és azt látjuk, hogy sok esetben a tulajdonosok készülnek erre, megvan rá a büdzsé. A többit át lehet alakítani például student-housing, hotel vagy lakossági célra. 

-    Visszatérve az irodapiaci kínálatra: ha most hirtelen kellene egy több ezer nm-es A+-os terület, akkor…

-    Az adatbázisok szerint hozzávetőlegesen félmillió nm-nyi olyan projektet tart nyilván továbbra is a szakma, amelyek 24-30 hónapon belül elkészülhetnének. De előbérleti szerződések nélkül ezek nem indulnak el. A kereslet-kínálat párba állítása továbbra is feladat a piaci szereplőknek; előre kell haladni, ami mindenkinek munkát ad. Ez is táplálja az optimizmusomat.

-    Ennek tükrében kérdezem: azon a pályán haladnak, amit néhány éve vázoltak maguknak?

-    Mint iO Partners 2023 júliusában váltunk ki a JLL-ről, és volt egy hosszú távú tervünk a növekedésre vonatkozóan, amit idén is tartottunk. A brand-váltást megszokta, illetve elfogadta a piac, és erősítettük a piaci pozíciónkat. Ez a több mint 40 fős stabil, professzionális csapatunknak köszönhető. A miénk az egyik legnagyobb leasing-team, de erősek vagyunk a projekt management, a capital markets, az ipari ingatlan tranzakciók és az értékbecslés terén is. 

-    Ami felelősséget is jelent. Jól alszik?

-    Nyugodt ember vagyok (nevet). Nagyon erősek az adatbázisaink, folyamatosan fejlesztjük az AI-hátterünket, évekre előre tervezünk ügyfél-menedzsment téren, és ahogy mondtam: kiváló a csapatunk. 


Irodakereso.hu