Az utóbbi időszakban ritmusváltás érzékelhető a politikában, és mintha az üzleti szereplők is optimistábban tekintenének a következő évekre. Mennyire reálisak ezek a várakozások? Tanácsadóként az ingatlanpiac egészét látják, milyen folyamatokra számítanak? Vállalna egy óvatos prognózist?

Azt gondolom, hogy az ingatlanszakma szereplői szinte kivétel nélkül egyetértenek abban, hogy a jelenlegi változások rosszat biztosan nem jelentenek az ágazat számára. Legyen szó lakóingatlanokról, szállodákról, irodapiacról, logisztikáról vagy kereskedelmi ingatlanokról, minden szegmens azt várja, hogy javuljon a befektetői hangulat. A legfontosabb várakozás az, hogy ismét megjelennek a közvetlen külföldi befektetők, az úgynevezett „foreign direct investors”, valamint a „private equity” alapok és a nagy intézményi befektetők. Ez önmagában komoly pozitívum lenne a magyar piac számára. Ugyanakkor érdemes lehűteni a túlzott várakozásokat. Az ingatlanpiac ugyanis hagyományosan késleltetve reagál a pénzügyi piacok mozgásaira. Ha a tőkepiacokon javul a hangulat, annak hatása nem másnap jelenik meg az ingatlantranzakciókban. A pénzügyi piacokon egy gombnyomással lehet pozíciót váltani, míg egy ingatlanbefektetés előkészítése és lezárása hónapokat vesz igénybe. Tapasztalataim szerint nagyjából fél évvel követik az ingatlanpiacok a pénzügyi folyamatokat. Ráadásul a nagy intézményi alapok jellemzően ősszel tervezik meg következő évi befektetéseiket. Ha Magyarországot ismét vonzó befektetési célpontnak tekintik, az a döntéshozatalban várhatóan csak az év második felében jelenik meg, és a tényleges tőkeáramlás inkább 2027-ben válhat érzékelhetővé.

Lesz elegendő befektetési célpont, ha megérkezik a tőke? Van megfelelő kínálat a piacon?

Magyarországon gyakorlatilag minden eladó, ugyanakkor a piac jelenleg még nem igazán likvid. Két alapvető tényező találkozik majd a következő időszakban: az egyik, hogy érkezik-e elegendő befektetői forrás, a másik pedig az, hogy a tulajdonosok mennyire lesznek hajlandók a jelenlegi piaci realitások mellett értékesíteni az általuk elképzelt árszinteken. A magyar piac egyik nagyon jellegzetes sajátossága, hogy viszonylag alacsonyak az ingatlanok tartási költségei. Nincs klasszikus, érdemi ingatlanadó, és az üzemeltetési költségek sem érik el azt a szintet, amit számos nyugat-európai országban látunk. Ez alapvetően azt eredményezi, hogy a tulajdonosok sokkal könnyebben kivárnak. Ha valaki nem hitelből finanszírozza az ingatlanát, nincs banki nyomás alatt, és nem terheli jelentős adófizetési kötelezettség sem, akkor nagyon hosszú ideig képes tartani az elképzelt árat. Ez pedig egy kevésbé dinamikus, lassabban alkalmazkodó piacot hoz létre. Ennek egyik tipikus „magyar” jelensége, hogy ha valaki nem tudja eladni az ingatlanát egy adott árszinten, akkor nem feltétlenül enged az árból, hanem sokszor inkább még emel is rajta, abban a reményben, hogy a piac majd előbb-utóbb utoléri az elvárását. Ez egyfajta sajátos piaci gondolkodás, amelyet sokszor a „magyar wirtschaft” mentalitással szoktak leírni: el akar adni valaki egy ingatlant 100 egységért, nem sikerül, ezért felteszi 125-re, mondván, hogy majd akkor biztosan elviszik. Jelenleg még nem indult be igazán a tranzakciós piac, ugyanakkor egy érdekes, átmeneti pillanatban vagyunk. A piaci szereplők többsége arra számít, hogy a következő időszakban élénkülés következik, és ez a várakozás önmagában is elkezdi javítani a hangulatot.

Válhat ez egyfajta önbeteljesítő jóslattá?

Sajnos nem ennyire egyszerű a helyzet. Fontos kimondani, hogy Magyarország nem a világ közepe. Mi alapvetően követjük a nemzetközi trendeket, nem alakítjuk őket. A befektetők nem Magyarországot fogják megváltoztatni; először Magyarországnak kell megmutatnia, hogy merre tart. A teljes képhez hozzátartozik, hogy az elmúlt három-négy év egyik legfontosabb tanulsága, hogy globálisan az ingatlanszektor jelentősen veszített vonzerejéből. Nem számít ma „szexi” befektetési területnek.

Akkor mi számít ma vonzó befektetésnek?

Egyértelműen a mesterséges intelligencia, a technológiai szektor és a nagy amerikai részvények számítanak ma a legvonzóbb befektetési területeknek. Ha valaki az elmúlt években az Egyesült Államok vezető technológiai vállalataiba fektetett, rendkívül nehéz lett volna ezt bármilyen más eszközosztállyal felülmúlni. A statisztikák is ezt támasztják alá: az ingatlanbefektetések az elmúlt időszakban szinte minden más jelentősebb befektetési kategória mögött kullogtak. Az energiaszektor, a technológiai részvények, sőt sok esetben még az állampapírok is jobb hozamprofilt tudtak felmutatni. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy ez örökre így marad, de a jelenlegi piaci ciklusban az ingatlan egyértelműen a legkonzervatívabb befektetési formák közé tartozik. Ha ma egy befektető kizárólag hozam alapján hoz döntést, akkor nagyon valószínű, hogy az ingatlan nem az első helyen szerepel a listáján.

Miközben az ingatlan veszített a vonzerejéből, vannak olyan európai városok, amelyek látványosan fejlődnek. Milánót gyakran emlegetik pozitív példaként. Miért?

Mert - más jól menedzselt európai városokhoz hasonlóan - Milánónak van története, melyet konzekvensen és hűen képvisel már évtizedek óta. Tudjuk, miért sikeres: ott van a divatipar, a „Fashion Week”, az autóipari presztízs, a Forma–1 közelsége, és mindehhez folyamatosan jelentős nemzetközi tőke áramlik a városba. Ráadásul az elmúlt években sok londoni és svájci befektető, valamint vagyonos magánszemély is Észak-Olaszország felé fordult. Milánó ereje abban van, hogy következetesen felépítette és fenntartotta a saját identitását. A kérdés az, hogy Budapest képes-e bekerülni Európa legvonzóbb 20–25 városa közé. Szerintem igen, mert minden adottságunk megvan hozzá – de ez önmagában nem elég. Kell hozzá vízió, következetesség és stratégia. Ki kell mondani nagyon világosan, hogy mit jelent Budapest Európa térképén. Ma ez még nincs igazán definiálva, pedig a lehetőségek adottak. Lehetne az egészségturizmus központja, erős gyógyfürdő- és wellnesshagyománnyal. Lehetne a biztonságot kereső nyugdíjasok célpontja egy élhető, kulturált városi környezetben. Lehetne a régió semleges üzleti központja, egyfajta közép-európai „hub”. Lehetne akár Közép-Európa Svájca is – nem pénzügyi értelemben, hanem stabilitásban, kiszámíthatóságban és minőségben. Ehhez viszont egy tudatosan felépített Budapest-stratégiára lenne szükség, amely nem csak ötletek szintjén létezik, hanem következetesen végig is van víve. Ennek a vázlata nagyon egyszerűen megfogalmazható: biztonság, semlegesség, egészségturizmus, természeti katasztrófáktól való relatív védettség, és egy olyan városi környezet, amely vonzó lehet a nyugdíjas és nemzetközi mobilitásban gondolkodó rétegek számára is. Ezek első hallásra talán túl ambiciózus irányoknak tűnnek, de valójában mind olyan adottságokra épülnek, amelyek már most is részben megvannak. A hiány inkább nem az adottság, hanem a következetesen végigvitt történet. Az elmúlt harminc évben sok jó ötlet felmerült, de kevésből lett valódi, hosszú távon is működő stratégia.

Beszéljünk az irodapiacról. A Covid alapvetően átalakította a munkavégzést. Szükség van még új irodaházak építésére?

A hibrid munkavégzés mára általánosan elfogadottá vált. A legtöbb munkavállaló elvárja, hogy heti egy-két napot otthonról dolgozhasson, és ezt a munkáltatók is lényegében beépítették a működésükbe. A válasz azonban nem az, hogy nincs szükség irodákra, hanem sokkal inkább az, hogy más típusú irodákra van szükség. A jövő irodája egyre kevésbé „asztalok és falak” kérdése, és egyre inkább közösségi tér, találkozási pont, élményhelyszín. Olyan tér, ahol a kollaboráció, a kreatív munka és a csapatdinamika valóban hozzáadott értéket kap. Nagyobb hangsúly kerül a közös terekre, a szolgáltatásokra, a rugalmasságra. Nem feltétlenül kevesebb iroda kell, hanem más iroda. Én ezt egy nagyon személyes példán keresztül is látom – amikor pályakezdőként Tatabányán, egy konténerirodában kezdtem dolgozni, akkor egészen más volt az irodához való viszony. Akkor az volt a természetes, hogy az ember bemegy, ott van, ott dolgozik, és az iroda maga volt a munka teljes fizikai tere. Nem volt kérdés a jelenlét, nem volt alternatíva. Ehhez képest ma egy teljes generáció nő fel úgy, hogy az iroda már nem egyetlen fix hely, hanem egy hálózat része: néhány nap otthon, néhány nap bent, és az irodában töltött időnek is sokkal nagyobb jelentősége van. Nem „ott ülünk”, hanem „ott történik valami”.

Az átalakítás jelentheti a megoldást? Elavult irodákból hotel vagy lakófunkció lehet?

Bizonyos esetekben igen, de ezt nem szabad túlértékelni. Vannak sikeres példák, amikor egy irodaépületből szálloda vagy lakóprojekt lesz, de ez nem tömeges megoldás. Budapest ebből a szempontból szerencsés helyzetben van. Nincs akkora irodapiaca, mint például Londonnak, és a népességnövekedés sem akkora, hogy tömeges lakáskonverziókra lenne szükség. Az átalakítások inkább speciális, egyedi esetek maradnak.

Mi számít ma igazán „szexinek” az ingatlanpiacon? Az energiahatékonyság?

Az energiahatékonyság természetesen továbbra is fontos szempont, de ma már ez önmagában nagyon kevés. Sokkal szélesebb átalakulásról beszélünk, amelyet alapvetően a munkaerőpiac változása hajt. A fiatalabb generációk teljesen más elvárásokkal érkeznek: számukra a rugalmasság, az élmény, a közelség és a technológiai háttér gyakran fontosabb, mint azok a klasszikus szempontok, amelyek korábban meghatározták a munkahelyválasztást. Egyre kevésbé elfogadott az, hogy valaki napi két órát ingázzon. Az sem feltétlenül igaz már, hogy a legmagasabb fizetés automatikusan döntő tényező. A munkakörnyezet minősége, az életminőség és a rugalmasság egyre inkább előtérbe kerül. Ez pedig közvetlenül visszahat az ingatlanpiacra is. Ma már a kulcsszavak egyértelműen a munkavállaló-központúság, a technológia, az energiahatékonyság, a rugalmasság és a költséghatékonyság. És itt érdemes egy nagyon fontos szemléletváltást is kimondani: egy modern épület ma már nem attól lesz sikeres, hogy kicserélik a homlokzatát, felújítják a belső tereket vagy újrafestik a falakat. Ez ma már önmagában nem versenyelőny. Egy ingatlan akkor lesz valóban versenyképes, ha a piac által elvárt rendszereket építünk bele. Attól lesz sikeres, hogy milyen AI-megoldásokat, milyen digitális infrastruktúrát és milyen intelligens energiamegoldásokat integrálunk a működésébe. Vagyis a hangsúly végérvényesen eltolódott a „hardware” felől a „software” és az intelligencia irányába – és ez az, ami alapjaiban írja át az egész ingatlanpiac gondolkodását.

Mennyire hajlandók ma hosszú távra elköteleződni a bérlők?

Jelentősen kevésbé, mint korábban. Az öt éves bérleti szerződés hosszú ideig iparági standardnak számított, ma viszont a vállalatok sokkal óvatosabbak. A bizonytalanságok miatt egyre kevesebben szeretnének hosszú évekre előre elköteleződni, és ez alapjaiban változtatja meg a bérleti piac működését. Ez természetesen komoly kihívást jelent a fejlesztők és a finanszírozó bankok számára is. Az új, spekulatív fejlesztésekhez erős gazdasági növekedésre, stabil régiós teljesítményre és mindenekelőtt bizalomra van szükség. Ha ezek a feltételek adottak, akkor újra megjelenhetnek a nagyobb volumenű fejlesztések. Ha viszont nem, akkor sokkal inkább az átalakítások, valamint a meglévő állomány újragondolása kerül előtérbe. Ebben a környezetben jól látszik, hogy a rugalmasság ma már sok esetben fontosabb lett, mint a hosszú távú elköteleződés. A vállalatok nem feltétlenül a fix, hosszú szerződéseket keresik, hanem azt a mozgásteret, amely gyorsan alkalmazkodik a változó üzleti környezethez.

Ebben a környezetben hogyan változik a tanácsadók szerepe?

Jelentősen felértékelődik. Az a korszak véget ért, amikor elég volt felépíteni egy szabványos épületet, és biztosak lehettünk benne, hogy majd bérlőre talál. Ma minden projekt egyedi. A bérlők energiahatékonyságot, intelligens rendszereket, kiszámítható üzemeltetési költségeket, technológiai felkészültséget várnak el. Ugyanez igaz a logisztikai ingatlanokra, a gyártócsarnokokra vagy az irodákra is. A tapasztalat és a szakértelem ezért sokkal fontosabb lett, mint korábban. A NAI Hungary CE Land eredetileg is ezen a területen építette fel magát. Portfóliók, holdingstruktúrák, komplex ingatlanvagyonok stratégiai hasznosításában szereztünk jelentős tapasztalatot, és úgy látjuk, hogy erre a tudásra a következő években ismét nagy szükség lesz.

Összességében hogyan látja a következő éveket?

Kifejezetten optimistán tekintek a következő évekre, de ez egy nagyon fegyelmezett, realista optimizmus. A világ gyorsan változik, Magyarországon pedig különösen intenzív átalakulások zajlanak, és az ingatlanszektor ezeket a folyamatokat mindig késéssel követi – de végül követi. Ez egy fontos alapvetés, mert sokszor a hangulat előreszalad, miközben maga a piac lényegesen lassabban reagál a valós folyamatokra. A hangulat mindenesetre ma már lényegesen pozitívabb, mint akár néhány hónappal ezelőtt volt. Mi a NAI Hungary CE Land-nél azt gondoljuk, hogy most van itt az ideje annak, hogy felkészüljünk a következő ciklusra: most kell összegyűjteni az energiákat, és most kell csatasorba állítani azt a tudást és tapasztalatot, amit az elmúlt években felhalmoztunk. Ahogy említettem és ismét szeretném hangsúlyozni: mi eredetileg holding- és portfólióstruktúrák optimalizálására jöttünk létre. Ez volt az a szakmai mag, amiben mindig is erősek voltunk – nem véletlenül mondjuk azt, hogy „vissza a kaptafához”. Mi ebben voltunk jók vállalati oldalon is korábban, és pontosan ezért alapítottuk meg a céget is: hogy ezt a tudást saját struktúrában, saját felelősséggel és saját stratégiai irány mentén tudjuk továbbvinni. Abban hiszünk, hogy a következő időszakban ismét felértékelődik a valódi szakértelem, a stratégiai gondolkodás és a több évtizedes piaci tapasztalat – akár az állami, akár a magánszektorban. Nem gondolom, hogy minden probléma egyik napról a másikra megoldódik, de azt igen, hogy Magyarország előtt újra megnyílik egy érdemi lehetőség. Mi töretlenül hiszünk benne, hogy olyan időszak jön, amikor erre a tudásra és tapasztalatra valóban szükség lesz.