Egyik legutóbbi sajtóközleményük szerint a magyar ingatlanpiac új szakaszba lépett. Melyek ennek a tetten érhető következményei?

A budapesti irodapiac új szakaszba lépésének legfontosabb következménye a piac erőteljes polarizációja. A kereslet és a befektetői tőke egyre inkább a magas minőségű, jó lokációjú és hosszú távon versenyképes ingatlanok felé koncentrálódik, miközben a másodlagos, korszerűtlen irodaállomány jelentős része fokozatosan versenyhátrányba kerül. Ezzel párhuzamosan látványosan visszaesett a spekulatív fejlesztések száma, mérséklődött a befektetési likviditás, és a piaci szereplők jóval kockázatérzékenyebbé váltak. A szigorúbb finanszírozási környezet, az emelkedő hozamok és a magasabb működési költségek miatt a befektetők és a bérlők is tudatosabb döntéseket hoznak, mint korábban. A piac ma már nem egyszerűen ciklikus fordulatot él át, hanem mélyebb strukturális átrendeződést. Önmagában egy jó lokáció vagy egy modern épület ma már nem elegendő: a hatékony üzemeltetés, a rugalmasság és a hosszú távú működési biztonság vált a versenyképesség alapjává. A következő években várhatóan tovább nő a különbség az elsődleges és a másodlagos irodaállomány teljesítménye között. Míg a prémium épületek stabil keresletet és magas kihasználtságot tudnak fenntartani, addig számos régebbi iroda esetében felértékelődik az újrapozicionálás, a felújítás vagy akár a funkcióváltás kérdése.

A jelenlegi gazdasági és szabályozási környezet mennyiben teszi vonzóbbá Magyarországot a nemzetközi ingatlanbefektetők számára? Mi az, amin kellene/lehetne változtatni?

A magas kamatkörnyezet és a piaci korrekció után a befektetők számára felértékelődött a kiszámítható működési környezet, a finanszírozhatóság és a hosszú távú értékállóság szerepe. Ebben a helyzetben a piac pozitívan értékeli az új kormányzat EU-orientáltabb és kiszámíthatóbb kommunikációját, valamint azt a várakozást, hogy javulhat Magyarország kapcsolata az Európai Unióval. A befektetők részéről elsősorban az látható, hogy újra napirendre került Magyarország, mint potenciális befektetési célpont. Ha a szabályozási környezet stabilabbá válik, és az EU-s források visszatérése is érdemben támogatja a gazdaságot, az élénkítheti a tranzakciós aktivitást és a nemzetközi intézményi tőke visszatérését is. Budapest továbbra is versenyképes hozamszinteket kínál a régióban, miközben az irodapiac fejlettsége és a nemzetközi szolgáltató központok jelenléte stabil alapot jelent. A következő időszak kulcskérdése ugyanakkor a kiszámíthatóság lesz: a befektetők számára a stabil szabályozási környezet és az átláthatóbb döntéshozatal jelenti a legfontosabb versenyelőnyt.

Az optimistább befektetői hangulat hosszú távon mennyiben erősítheti Magyarország regionális versenyképességét az ingatlanpiacon?

Az optimistább befektetői hangulat önmagában is fontos versenyképességi tényező, különösen egy olyan régióban, ahol a tőke erősen szelektál a piacok között. Magyarország megítélése az elmúlt időszakban érzékelhetően javult, és a nemzetközi befektetők ismét aktívabban figyelik a magyar piacot. Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy ez egyelőre inkább várakozási fordulat, mintsem számszerűsíthető piaci trend. A befektetők jelenleg újraértékelik Magyarország pozícióját, és azt figyelik, hogy a kedvezőbb politikai és gazdasági környezet mennyire bizonyul tartósnak. Ha ez stabilizálódik, az a következő időszakban új befektetésekben, tranzakciókban és bérbeadási aktivitásban is megjelenhet, és Magyarország ismét erősebb pozíciót foglalhat el a közép-európai ingatlanbefektetési térképen.

A befektetési piacon melyek az elsődleges szempontok a lokáció mellett? Energiahatékonyság: Az ESG mintha már nem lenne annyira érdekes…

A lokáció továbbra is alapvető szempont, de ma már önmagában nem elegendő. A befektetők egyre inkább azokat az ingatlanokat keresik, amelyek hosszú távon is hatékonyan és kiszámíthatóan működtethetők. Ebben kiemelt szerepe van az energiahatékonyságnak, az üzemeltetési költségek kontrollálhatóságának, a műszaki minőségnek és a bérlői rugalmasságnak. Az ESG sokat veszített korábbi „buzzword” jellegéből, de ez nem azt jelenti, hogy a fenntarthatósági szempontok háttérbe szorultak volna. Inkább arról van szó, hogy ezek mára alapelvárássá váltak. A befektetők ma már nem marketingértékként tekintenek az ESG-re, hanem finanszírozhatósági és kockázati kérdésként. Egy korszerű, energiahatékony épület alacsonyabb működési költséget és stabilabb bérlői keresletet tud biztosítani, míg a gyengébb minőségű állomány egyre nagyobb versenyhátrányba kerül.

Hogyan alakíthatja át a növekvő befektetői érdeklődés az irodahelyiségek iránti keresletet és a fejlesztési trendeket Budapesten? A Váci út mellett Dél-Buda az új sztár?

A budapesti irodapiacon a kereslet egyre inkább minőségi alapon működik. Bár az új bérleti szerződések volumene visszafogottabb volt az elmúlt időszakban, és továbbra is a hosszabbítások dominálnak, a döntéshozatal folyamata lelassult. A bérlők és a befektetők egyaránt a biztonságos, jól bejáratott lokációkat és a magas minőségű épületeket keresik. Ilyen környezetben a „prime” lokációk szerepe tovább erősödik. A Váci úti folyosó továbbra is Budapest legerősebb alpiaca, ahol a teljes kereslet közel 30-40 százaléka realizálódik. A koncentrált irodaállomány, a kiemelkedő közlekedési infrastruktúra és a kialakult vállalati ökoszisztéma továbbra is jelentős versenyelőnyt biztosít. Ezzel párhuzamosan Dél-Buda az elmúlt évek egyik legdinamikusabban fejlődő alpiacává vált. Nem arról van szó, hogy „leváltaná” a Váci utat, hanem arról, hogy a budapesti irodapiac második valódi prémium irodafolyosójává nőtte ki magát. Miközben a Váci út továbbra is a legérettebb lokáció, Dél-Buda egyre markánsabban jelenik meg önálló, magas minőségű irodapiaci központként.

Milyen lehetőségeket és kockázatokat hordoz a jelenlegi piaci helyzet a hazai ingatlanbefektetők számára?

A jelenlegi piaci környezet egyszerre jelent lehetőséget és kockázatot a hazai ingatlanbefektetők számára. Az egyik fontos változás, hogy vélhetően csökken az állam közvetlen ingatlanpiaci szerepvállalása, ami hosszabb távon erősítheti a transzparensebb, piaci alapú működést. A korábbi hozamemelkedés és piaci korrekció után több ingatlan újra vonzóbb árazási szintre került, különösen a hosszú távon gondolkodó befektetők számára. Felértékelődhetnek a value-add és repositioning stratégiák, vagyis azok a befektetések, ahol egy korszerűsítés vagy újrapozicionálás érdemi értéknövekedést generálhat. A legnagyobb kockázatot továbbra is a finanszírozási környezet, a lassabb bérlői döntéshozatal és a nemzetközi piaci bizonytalanság jelenti. Ebben a helyzetben a szelektivitás és a hosszú távú szemlélet lehet a siker egyik legfontosabb tényezője.

Az elemzések szerint az ingatlanpiac egyre „szelektívebbé” válik. Mely ingatlantípusok lehetnek a következő évek nyertesei Magyarországon? Korábban nagy reményeket fűztek az elavult irodaház átalakításához, ám kiderült, hogy elenyésző a sikeres projektek száma. Hogyan tovább?

Igen, az ingatlanpiac egyértelműen szelektívebbé vált. Ahogy már esett erről szó, a nemzetközi tőke és a bérlői kereslet egyre inkább a magas minőségű, jó lokációjú és ESG-kompatibilis ingatlanok felé koncentrálódik. A befektetők továbbra is kockázatkerülők, ezért elsősorban azokat az épületeket keresik, amelyek hosszú távon is versenyképesek maradhatnak üzemeltetési, fenntarthatósági és bérbeadhatósági szempontból. Ezzel párhuzamosan egyre nagyobb nyomás nehezedik a B kategóriás és másodlagos irodaállományra. Sok esetben már nem az a kérdés, hogy szükséges-e a felújítás, hanem az, hogy gazdaságosan megvalósítható-e. Az elmúlt időszakban ezért csökkent a klasszikus spekulatív irodafejlesztések száma, miközben előtérbe kerültek az átpozicionálási stratégiák. Az elavult irodaházak funkcióváltása ugyanakkor továbbra is reális irány lehet bizonyos lokációkban. A belvárosban már most is látható több olyan tranzakció és projekt, ahol korábbi irodaépületek hotel-, apartman- vagy egyéb szállásjellegű funkciót kaptak. Valószínűleg a következő években is nő az ilyen típusú átalakítások száma, különösen azoknál az épületeknél, ahol a lokáció és az épület adottságai ezt támogatják. Ez azonban várhatóan továbbra is szelektív folyamat marad, nem tömeges piaci trend.

Hogyan változtatta meg a hibrid munkavégzés térnyerése a bérlők elvárásait a budapesti irodapiacon?

A hibrid munkavégzés térnyerése strukturális változást hozott a budapesti irodapiacon: nemcsak a kereslet volumenét, hanem a bérlői elvárásokat is jelentősen átalakította. A vállalatok ma már jóval tudatosabban tervezik az irodatereiket. Bár az átlagos bérelt terület sok esetben csökkent, a hangsúly egyértelműen a minőségen és a funkcionalitáson van. Mivel kevesebb munkavállaló tartózkodik egyszerre az irodában, a klasszikus munkaállomások szerepe mérséklődött, miközben felértékelődtek a közösségi és kollaborációs terek. Az iroda ma már nem pusztán munkavégzési helyszín, hanem a vállalati kultúra és az együttműködés egyik legfontosabb platformja. Az iroda lényegében „desztinációvá” vált: olyan hellyé, ahová érdemes bemenni. A bérlők egyre inkább azt vizsgálják, hogy az adott épület mennyire támogatja a munkavállalói élményt, a csapatmunkát és az alkalmazottak irodába való visszatérését.

A prémium kategóriás irodaházak iránt továbbra is erős a kereslet. Mi különbözteti meg ezeket az ingatlanokat a kevésbé versenyképes irodáktól?

A prémium kategóriás irodaházak iránti erős kereslet mögött ma már elsősorban az áll, hogy ezek az épületek stabilabb és kiszámíthatóbb működést biztosítanak mind a bérlők, mind a befektetők számára. A jelenlegi piaci környezetben a vállalatok és a tőke is a biztonságot és a hosszú távú értékállóságot keresi. A prémium irodák jellemzően a legerősebb alpiacokon, például a Váci úton, a CBD-ben vagy Bel-Budán koncentrálódnak, ahol nemcsak az infrastruktúra erős, hanem a kialakult vállalati környezet és szolgáltatási ökoszisztéma is rendelkezésre áll. Ez önmagában jelentős versenyelőny a másodlagos lokációkhoz képest. A különbség ma leginkább abban látszik, hogy a prémium épületek stabilabban tartják a kihasználtságukat és a bérleti díjszintjüket, miközben a másodlagos állomány esetében egyre nagyobb nyomás jelenik meg. Emiatt a tőke egyre koncentráltabban keresi a valóban „core” minőségű eszközöket.