A H2Offices második fázisa Budapest egyik első karbonsemleges működésre tervezett irodafejlesztése lesz. Mennyire érzékelhető ma valódi bérlői igény a fenntartható, ESG-kompatibilis irodák iránt, és ez mennyire vált már „elvárássá” a nagyvállalatok részéről?

Véleményem szerint a fenntarthatóság már nem megkülönböztető tényező a nagy bérlők számára – egyre inkább alapelvárássá válik. Számos nemzetközi vállalat esetében – különösen azoknál, amelyek rendelkeznek ESG-vállalásokkal és jelentéstételi kötelezettségekkel – ez már a döntéshozatali folyamat része, nem pedig egy plusz előny. Ami a legtöbbet változott, az a párbeszéd minősége. A bérlők már túlmutatnak a nyilatkozatokon, és azt vizsgálják, hogyan teljesítenek valójában az épületek: mennyire energiahatékonyak, hogyan kezelik az üzemeltetési szén-dioxid-kibocsátást, milyen beltéri környezetet biztosítanak, és mennyire megbízhatóak az ezeket alátámasztó adatok. Ez pozitív fejlemény, mert nagyobb átláthatóság és magasabb színvonal felé tereli a piacot, konkrét tényekkel alátámasztva. Ugyanakkor önmagában egy erős fenntarthatósági profil már nem elegendő. A bérlők a teljes csomagot keresik: ESG-teljesítményt, kiváló színvonalú munkakörnyezetet, jó kapcsolódást és hosszú távú üzleti relevanciát. A H2Offices második fázisánál ezt egyértelműen látjuk. A projekt bérbeadási eredményei azt mutatják, hogy a vállalatok hajlandóak korán elköteleződni, ha egy fejlesztés hiteles módon ötvözi ezeket az elemeket. Számunkra, a Skanskánál ez azt erősíti meg, hogy a fenntarthatóság akkor teremti a legnagyobb értéket, amikor teljes mértékben beépül az épület általános minőségébe és használhatóságába.

A projekt a Váci úti irodafolyosón valósul meg, ahol az elmúlt években jelentős fejlesztési hullám zajlott. Hogyan látják ma ennek a lokációnak a versenyképességét, és milyen tényezők döntik el, hogy egy cég melyik alpiacot választja Budapesten?

A Váci folyosó továbbra is Budapest egyik legerősebb irodapiaci lokációja, mert továbbra is biztosítja azokat az alapvető tényezőket, amelyeket a bérlők a legfontosabbnak tartanak. Kiváló tömegközlekedési kapcsolatokkal rendelkezik, közel van a városközponthoz, kiforrott infrastruktúrával és széles szolgáltatási kínálattal rendelkezik. Ami változott, hogy a vállalatok ma már átfogóbb szemlélettel döntenek. Nemcsak magát az épületet vizsgálják, hanem az ingázási időt, a megközelíthetőséget, a környék szolgáltatásait és azt az általános napi élményt is, amelyet a lokáció a munkavállalók számára nyújt. Ebben a tekintetben azok az alpiacok a leginkább versenyképesebbek, amelyek egyszerre működnek jól üzleti lokációként és olyan helyként, ahová az emberek valóban szívesen járnak be. Ezért teljesít továbbra is erősen a Váci folyosó.

A hibrid munkavégzés tartósan velünk maradt, miközben új irodafejlesztések továbbra is indulnak. Hogyan változott meg emiatt az irodatervezés: ma milyen funkciókat és közösségi tereket keresnek leginkább a bérlők?

A hibrid munkavégzés alapjaiban változtatta meg az iroda szerepét. Az iroda már nem pusztán egy hely, ahol dolgozunk; támogatnia kell azokat a tevékenységeket, amelyeket a legnehezebb távolról reprodukálni – az együttműködést, a tanulást, a vállalati kultúrát és az informális kapcsolódásokat. Ennek eredményeként az irodatervezés sokkal inkább a rugalmasságra és az élményre összpontosít. A bérlők olyan közösségi tereket keresnek, amelyek a nap folyamán különböző munkavégzési formákat támogatnak, az informális „lounge” terektől és multifunkcionális tárgyalóktól kezdve a barátságos lobbykon át a kültéri területekig. Ezzel párhuzamosan a minőség fogalma is kibővült. A természetes fény, a beltéri levegő minősége, az akusztika, a komfort és a zöld környezethez való hozzáférés ma már sokkal nagyobb szerepet játszik abban, hogyan értékelik a bérlők az irodatereket. A legsikeresebb irodák azok, amelyek céltudatosnak, kényelmesnek érződnek, és megérik a bejárást.

A H2Offices fejlesztésében hangsúlyos elem a zöld környezet és a wellbeing szemlélet. Az irodapiacon ma mennyire számítanak versenyelőnynek az olyan extra szolgáltatások, mint a közpark, a rekreációs terek vagy az okosépület-megoldások? Azt mondanám, hogy ezek a funkciók már nem egyszerűen hozzáadott értéket jelentenek – egyre inkább annak részévé válnak, ami versenyképessé tesz egy irodafejlesztést. Ahogy az új épületek műszaki színvonala folyamatosan emelkedik, a bérlők sokkal nagyobb figyelmet fordítanak a munkahelyi környezet általános minőségére és az általa nyújtott mindennapi élményre. A zöldfelületek, rekreációs terek és okosépület-megoldások mind hozzájárulnak ahhoz, hogyan teljesít egy épület az alapfunkcióján túl. Támogathatják a jóllétet, javíthatják a használhatóságot, növelhetik a munkavállalói elégedettséget és hozzájárulhatnak a hatékonyabb működéshez. Ebben az értelemben nem kozmetikai extrák, hanem annak részei, ahogyan a vállalatok megítélik, hogy egy épület hosszú távon is releváns és vonzó marad-e. A H2Offices esetében ezek az elemek már a kezdetektől integrált részét képezték a projektnek. A közparktól és a tetőn kialakított futópályától kezdve az okosépület-megoldásokon és a közös kültéri tereken át az volt a cél, hogy többet hozzunk létre egyszerű irodatereknél. Skanska szemszögéből egy sikeres fejlesztésnek pozitív hatást kell gyakorolnia mind az épület használóira, mind pedig a környező városi környezetre.

Az elmúlt időszakban sok szó esett arról, hogy a korszerű, prémium irodák iránt továbbra is stabil a kereslet, miközben a régebbi épületek nehezebb helyzetbe kerülnek. Önök szerint kettészakadt a budapesti irodapiac? Egyértelműen látható, hogy egyre nagyobb különbség alakul ki a modern, kiváló minőségű irodafejlesztések és az irodapiac azon régebbi része között, amely már nem felel meg teljes mértékben a mai bérlői elvárásoknak. A vállalatok a bérleti döntéseik során sokkal nagyobb hangsúlyt helyeznek a fenntarthatósági teljesítményre, az üzemeltetési hatékonyságra, a rugalmasságra és a munkahelyi környezet minőségére. Ugyanakkor nem mondanám, hogy a piac teljesen kettészakadt. Számos meglévő épület továbbra is jelentős potenciállal rendelkezik felújítás és újrapozicionálás révén. Arra számítunk, hogy a felújítási aktivitás az elkövetkező években egyre fontosabb szerepet játszik majd, ahogy a tulajdonosok reagálnak a változó ESG-elvárásokra és a munkahelyi igények átalakulására. A modern, jó lokációban található fejlesztések esetében a kereslet továbbra is viszonylag stabil, különösen ott, ahol nagyobb, magas minőségű területek állnak rendelkezésre, és az épület hosszú távú üzemeltetési teljesítménye egyértelműen látható.

A fejlesztők oldaláról nézve ma mi jelenti a legnagyobb kihívást: az építési költségek, a finanszírozás, a kiváró bérlői magatartás vagy inkább a gyorsan változó munkahelyi igények?

Napjainkban a fejlesztőknek egyszerre több jelentős tényezővel kell számolniuk. Az építési környezet továbbra is kihívásokkal teli, miközben a bérlők egyre tudatosabban és stratégiaibb szemlélettel hozzák meg a munkahelyeikkel kapcsolatos döntéseiket. A finanszírozás szintén fontos szempont marad a piacon. Ugyanakkor a Skanska saját finanszírozású fejlesztési modellje azt jelenti, hogy nem függünk külső projektfinanszírozástól, ami lehetővé teszi számunkra, hogy hosszú távú szemlélettel gondolkodjunk a beruházásokról és a fejlesztésekről. Ez különösen fontos egy olyan piacon, ahol az időzítés, a minőség és az alkalmazkodóképesség egyre nagyobb szerepet játszik a projektek sikerében. Ez a változás egyben lehetőségeket is teremt azoknak a fejlesztéseknek, amelyek képesek reagálni a fenntarthatósággal, a rugalmassággal és a munkahelyi minőséggel kapcsolatos elvárások változására. A vállalatok ma már jóval túlmutatnak a négyzetmétereken. Az irodával kapcsolatos döntéseket egyre inkább a tehetségek bevonzása, a vállalati kultúra, az üzemeltetési hatékonyság és a hosszú távú ellenállóképesség alakítja. A mi nézőpontunkból ez azt jelenti, hogy a hosszú távú tervezés és az alkalmazkodóképesség fontosabb, mint valaha. Úgy gondoljuk, hogy azok a projektek lesznek a legsikeresebbek, amelyek erős alapokra épülnek, miközben rendelkeznek azzal a rugalmassággal, hogy idővel együtt fejlődjenek a bérlői igényekkel.

Ha előretekintünk 5-10 évre: milyen lesz szerintük a sikeres irodaépület Budapesten? Milyen trendek – például karbonsemlegesség, flexibilis terek, technológiai integráció vagy közösségi funkciók – alakíthatják leginkább a piacot?

A következő 5-10 évben úgy gondolom, hogy a sikeres budapesti irodaházaknak jóval alkalmazkodóképesebbnek kell lenniük, mint korábban. A munkavégzési szokások, a technológia és a fenntarthatósági elvárások gyorsan változnak, ezért az épületeknek a változást kell támogatniuk, nem pedig egyetlen rögzített munkamódszert. A karbonsemleges üzemelés, az okosépület-rendszerek és a rugalmas térkialakítások várhatóan egyre inkább alapelvárássá válnak. Emellett nagyobb hangsúly kerül majd a vendéglátás inspirálta élményekre és arra a komfortérzetre, amelyet korábban inkább az otthoni környezethez társítottunk. Ugyanakkor a fókusz túlmutat majd azon, hogyan teljesítenek az épületek az üzemeltetés során; egyre fontosabb lesz az is, hogyan valósulnak meg már a fejlesztésük során. A szén-dioxid-kibocsátás csökkentése a tervezési döntéseken, az anyagválasztáson és a beszerzési folyamatokon keresztül a hosszú távú értékteremtés alapvető részévé válik. A H2Offices második fázisánál például az építés során 2200 tonna szén-dioxid-megtakarítást értünk el egy azonos méretű hagyományos épülethez képest. Összehasonlításképpen ez nagyjából annak felel meg, mintha 500 autót egy teljes évre kivonnánk a forgalomból. Számomra ez egy fontos üzenetet hangsúlyoz: a karbonkibocsátás csökkentése jóval azelőtt kezdődik, hogy egy épület megkezdené működését. Tágabb értelemben úgy gondolom, hogy a legerősebb projektek azok lesznek, amelyek az ellenállóképességet, a rugalmasságot és a felelős fejlesztést ötvözik azzal, hogy pontosan értik, hogyan változnak a városok és a munkahelyi kultúrák. A Skanskánál ez azt jelenti, hogy olyan épületeket hozunk létre, amelyek nemcsak a jelenlegi piaci elvárásoknak felelnek meg, hanem felkészültek arra is, ahogyan a bérlői igények, a környezetvédelmi sztenderdek és a városi élet az elkövetkező években tovább változnak.