1. Írd össze, mire van szükséged

Mielőtt irodákat nézel, írd össze a legfontosabbakat:

  • Létszám: hány munkaállomás kell most, és hány lesz két-három év múlva.
  • Kialakítás: cellás irodát szeretnél, nagyterűt, vagy a kettő keverékét.
  • Kiszolgáló helyiségek: tárgyalók, konyha, irattár, szerverszoba.
  • Helyszín: honnan járnak be a kollégák, és honnan érkeznek az ügyfelek.
  • Parkolás: hány parkolóhely kell a mélygarázsban vagy a felszínen.
  • Időpont: mikor jár le a mostani szerződésed, és mennyi a felmondási idő.

A szükséges terület a létszámtól és a kialakítástól függ. Az Irodakereső bérleti díj kalkulátora cellás irodánál munkaállomásonként 15 m²-rel, nagyterű irodánál 7,3 m²-rel számol. Ehhez hozzáadja a folyosókat, a kiszolgáló helyiségeket és a közös területek arányos részét. A kalkulátort az irodaházak adatlapján találod.

2. Válaszd ki a környéket

Budapest legnagyobb irodaövezete a Váci út, de sok irodaház van a belvárosban, a belső pesti kerületekben és Dél-Budán is.

A környéket elsősorban az dönti el, honnan járnak be a kollégák és az ügyfelek. A belvárosban a legjobb a tömegközlekedés, a külső kerületekben viszont könnyebb parkolni. Hogy melyik környéken a legmagasabb és melyiken a legalacsonyabb az üresedés, azt negyedévről negyedévre az irodapiaci adatok oldalon látod.

3. Számold ki a havi költséget

A havi költség több tételből áll:

  • Bérleti díj: jellemzően euróban adják meg, négyzetméterre és hónapra (€/m²/hó), és ehhez jön az áfa.
  • Üzemeltetési díj: az épület közös költségeit fedezi, például a takarítást, az őrzést és a karbantartást. Épületenként eltér, az adatlapokon látod.
  • Közös területi szorzó (add-on): nemcsak a saját irodádért fizetsz, hanem a közös területek, például az előcsarnok és a folyosók arányos részéért is. Emiatt jellemzően 5–15%-kal nagyobb terület után fizetsz, mint amekkorát ténylegesen használsz.
  • Parkolás: a parkolóhelyekért külön havidíjat fizetsz.
  • Saját fogyasztás: kérdezd meg, mi van benne az üzemeltetési díjban, és mit fizetsz külön, például az irodád áramfogyasztását.

A havi költség tehát: bérelt terület × (bérleti díj + üzemeltetési díj) + parkolás, és mindehhez jön az áfa. A bérbeadó biztosítékot is kér, óvadékot vagy bankgaranciát. Ennek az összegét is kérdezd meg.

A nagy tanácsadó cégek által közölt piaci bérleti díjakat az irodapiaci adatok oldalon gyűjtöttük össze. Az egyes irodaházak meghirdetett díját az adatlapjukon látod.

4. Kezdd el időben

Ha 1 000 m² felett keresel, hat–kilenc hónappal a költözés előtt érdemes elkezdeni, mert a belső kialakítás önmagában is két–három hónap. Kisebb irodánál ennél rövidebb idő is elég. Nézd meg a mostani szerződésed felmondási idejét is, mert lehet, hogy emiatt hamarabb kell döntened.

5. Nézd meg az irodákat

A bejáráson ne csak az irodát nézd meg, hanem az egész épületet: a bejáratot, a liftet, a közös területeket és a mosdókat. Figyeld meg a természetes fényt, a zajt és a hőmérsékletet, és azt, hogy az alaprajzon elfér-e a tervezett kialakítás.

Minden épületnél ugyanazt kérdezd meg:

  • mi van benne az üzemeltetési díjban;
  • mekkora a közös területi szorzó;
  • hány parkolóhely jár a bérleményhez, és mennyibe kerül egy hely;
  • mikortól költözhető az iroda;
  • mennyi a legrövidebb bérleti idő;
  • mennyit ad a bérbeadó a belső kialakításhoz.

Így össze tudod vetni az ajánlatokat. Az irodaházak összehasonlításáról külön útmutatót is írtunk.

6. Tárgyalj a feltételekről

Nemcsak a bérleti díjról lehet tárgyalni. Kérhetsz bérletidíj-mentes időszakot, nagyobb hozzájárulást a belső kialakításhoz, kedvezőbb parkolási díjat, bővítési jogot az épületen belül vagy rugalmasabb kilépési feltételeket. Ahol egy épületben sok a szabad terület, ott bérlőként jobb a tárgyalási helyzeted.

A fő feltételeket általában egy ajánlatban vagy szándéknyilatkozatban rögzítik, és erre épül a bérleti szerződés.

7. Nézd át a szerződést

A modern irodaházakban jellemzően három–öt évre szerződnek. Ezekre figyelj:

  • Indexálás: az euróban megadott díjat általában évente emelik egy árindex alapján. Kérdezd meg, melyik indexet használják.
  • Felmondás és kilépés: mikor és milyen feltételekkel mondhatod fel a szerződést.
  • Bővítés és albérlet: bővülhetsz-e az épületen belül, és albérletbe adhatod-e a terület egy részét.
  • Visszaadás: milyen állapotban kell visszaadnod az irodát a szerződés végén.

A bérleti szerződést érdemes ügyvéddel átnézetni, mielőtt aláírod.

8. Kialakítás és költözés

A belső kialakításhoz a bérbeadó jellemzően hozzájárulást ad, és ennek összege a bérleti időtől is függ. Amíg az iroda elkészül, készítsd elő az informatikát, a bútorokat és a költözést. Ha a cég székhelye is az új irodába kerül, a változást be kell jelenteni a cégbíróságnak.

Szolgáltatott iroda vagy saját bérlemény

Ha kisebb csapatnak keresel irodát, vagy rövidebb időre szerződnél, a szolgáltatott iroda is jó megoldás lehet. Ilyenkor berendezett irodába költözöl, egy havi díjat fizetsz, és rövid, akár havi szerződést is köthetsz. Saját bérleménynél a teret a saját igényeid szerint alakítod ki, a díjat négyzetméterre számolják, és hosszabb időre szerződsz.

Hogyan segít az Irodakereső

  • A kiadó irodák között kerület, méret, kategória és bérleti díj szerint kereshetsz, térképen is.
  • Az adatlapokon látod a kiadó területeket, a bérleti és az üzemeltetési díjat, a parkolási díjat és a fotókat.
  • Az összehasonlításban egymás mellett látod a kiválasztott irodaházak adatait.
  • Ha nincs időd végignézni a kínálatot, írd le, milyen irodát keresel, és a megfelelő irodaházak bérbeadói ajánlatot küldenek rá. Ez neked ingyenes.

Gyakori kérdések

Mennyi idő alatt lehet irodát bérelni Budapesten?

Kisebb, kész irodánál néhány hét is elég lehet. 1 000 m² felett hat–kilenc hónappal a költözés előtt érdemes elkezdeni, mert a belső kialakítás önmagában is két–három hónap.

Mennyibe kerül egy iroda Budapesten?

A havi költség: bérelt terület × (bérleti díj + üzemeltetési díj), ehhez jön a parkolás és az áfa. A nagy tanácsadó cégek által közölt piaci díjakat az irodapiaci adatok oldalon, az egyes irodaházak díját az adatlapjukon találod.

Mi az a közös területi szorzó?

Az épület közös területeinek, például az előcsarnoknak és a folyosóknak az a része, amelyet a bérbeadó hozzászámol a te irodád területéhez. Emiatt jellemzően 5–15%-kal nagyobb terület után fizetsz, mint amekkorát ténylegesen használsz.

Kell ingatlanügynökség az irodabérléshez?

Nem kötelező. Az Irodakeresőn a legtöbb irodaházat maga a tulajdonos vagy a fejlesztő hirdeti, így velük közvetlenül tárgyalhatsz. Nagyobb terület keresésénél egy ügynökség segíthet felmérni a piacot és tárgyalni a bérbeadóval.

Lehet rövid időre irodát bérelni?

Igen, főleg szolgáltatott irodában, ahol rövid, akár havi szerződést is köthetsz.