Az Agora Tower és az Agora Hub nemrég WELL Core Platinum minősítést szerzett. Mit jelent számotokra ez az elismerés, és mi van valójában mögötte?

Nagy Norbert: Nagyon büszkék vagyunk rá, már csak azért is, mert a WELL v2 rendszerben ez a legmagasabb minősítési szint. Ráadásul nem kizárólag a két budapesti HB Reavis épületről van szó: az Agora Tower és az Agora Hub mellett a HB Reavis három varsói épülete, a Varso 1, a Varso 2 és a Forest Campus is megszerezte a WELL Core Platinum minősítést. Ehhez társul még egy számunkra különösen fontos eredmény: az érintett öt épületnél a WELL Real Estate Rating és a WELL Operations Rating minősítéseket is megszereztük. Ez azért lényeges, mert nemcsak azt igazolja vissza, hogy milyen minőségben terveztük és építettük meg az adott ingatlant, hanem azt is, hogyan működik a mindennapokban, hogyan üzemeltetjük évekkel az átadás után. A WELL ráadásul nagyon összetett rendszer. Vizsgálja többek között a levegő- és vízminőséget, a fényt, a hőkomfortot, az akusztikát, a mozgás lehetőségét és a közösségi tereket is. Végső soron arról szól, hogy maga az épület és annak működése hogyan hat azokra az emberekre, akik nap mint nap használják. Lehet tehát egy kiváló épületet létrehozni, de utána azt megfelelő színvonalon kell működtetni is. Számomra az Operations Rating egyik legfontosabb üzenete éppen ez: egy irodaház története nem ér véget az átadáskor.

És mit érzékel ebből az az ember, aki reggel bemegy dolgozni az Agorába? Mitől lesz számára más egy WELL Platinum épület?

Nagy Norbert: Nagyon sok olyan elemből áll össze, amelyet külön-külön talán észre sem veszünk. Fontos például a kiváló beltéri levegőminőség és a vízminőség. Ezeket nem egyszerűen bemondás alapján fogadja el a minősítő rendszer, hanem mérésekkel és laboratóriumi vizsgálatokkal kell alátámasztani: az elkészült mintákat minden esetben nemzetközi tanúsítvánnyal rendelkező laboratóriumban vizsgálják. Ugyanilyen fontos a hőkomfort. Azt kell elérnünk, hogy az épület használói tartósan megfelelő környezetben dolgozhassanak. Ez különösen érdekes kérdés volt az elmúlt évek energiaválsága idején, amikor egyszerre kellett figyelni az energiafelhasználásra és arra, hogy közben a bérlői komfortból se kelljen engednünk. És nem arról van szó, hogy egyszer megszereztük a minősítést, majd hátradőlhetünk. Egy épületet rendszeresen karban kell tartani, modernizálni kell, és tervszerűen fejleszteni. Mi nem egyszerűen „élni” akarunk az Agora meglévő adottságaiból. Az épületet úgy fejlesztjük tovább, hogy annak valós értéke és a bérlők számára nyújtott hozzáadott értéke is növekedjen.

Amikor egy potenciális bérlő irodát választ, mindez valóban döntő tényező lehet? Vagy egyelőre inkább egy újabb sor az Excel-táblában, amit ki lehet pipálni?

Mazzá Fabrizio: Ez nagyon érdekes kérdés, mert valóban el lehet képzelni azt a döntési helyzetet, amikor egy zárt tárgyalóban ül két vezető, előttük az Excel-tábla, és egyszerűen kipipálják, hogy az adott épületnek van-e ilyen vagy olyan minősítése. De a valóság ennél szerintem már jóval összetettebb. Előbb-utóbb valószínűleg eljutunk oda, hogy egy A vagy A+ kategóriás irodaháznál bizonyos minősítések ugyanúgy alapelvárássá válnak, ahogyan évtizedekkel ezelőtt például a légkondicionálás jelentett megkülönböztető szolgáltatást, ma pedig már senki nem tekinti extrának. Mi portfóliószinten is fontosnak tartjuk ezeket a minősítéseket. Ha prémium terméket akarunk kínálni a piacon, annak ez is része. Azt ugyanakkor nehéz lenne megmondani, hogy egy WELL Platinum minősítés pontosan hány százalékkal jelenik meg a bérleti díjban. Szerintem nem is feltétlenül így kell mérni az értékét. A bérlők ma már egyre tudatosabban érzékelik, hogy mi a különbség egy valóban prémium iroda és egy B+ vagy akár egy átlagos A kategóriás épület között. És pontosan tudják, hogy ez nem egyszerűen a dizájnról szól. Számít a levegő minősége, a világítás, a hőkomfort, a természetes fény, az akusztika, a közös terek minősége és nagyon sok más apró tényező. Ezek együtt határozzák meg, hogy az ember hogyan érzi magát egy munkahelyen.

Vagyis talán nem is közvetlenül a bérleti díjban kell keresni a megtérülést?

Mazzá Fabrizio: Pontosan. Szerintem sokkal fontosabb a bérlői elégedettség és a megtartás. Ha egy bérlő és annak munkatársai jól érzik magukat egy épületben, nagyobb az esély arra, hogy a vállalat hosszabb távon is ott marad. Mi ezt a saját portfóliónkban is tapasztaljuk. A jó minőségű környezet hosszabb bérleti kapcsolatokat eredményezhet. Természetesen egy prémium iroda bérleti díjban is prémiumot képviselhet, de önmagában azt mondani, hogy egy adott minősítés pontosan x százalékot tesz hozzá a bérleti díjhoz, szerintem túlságosan leegyszerűsítené a kérdést. A valódi érték sokkal inkább az egész rendszerben jelenik meg: az elégedettebb bérlőben, a hosszabb távú szerződésben és abban, hogy a vállalat dolgozói szívesebben használják az irodát.

Ha jól értem, a munkahelyi élményről beszélünk. Saját példából is tudom, hogy ez néha egészen aprónak látszó dolgokon is múlik. Egy korábbi munkahelyemen például olyan irodaszéket kaptam, amelyben délelőtt fél tizenkettőre már fájt a hátam. Végül szóltam, hogy ha azt akarják, hogy ott dolgozzak, vegyenek egy normális széket. Vettek, és egyetlen szék elképesztően sokat változtatott azon, hogy miként éreztem magam a munkahelyemen.

Mazzá Fabrizio: Igen, az ehhez hasonló dolgok első látásra valóban apróságnak tűnhetnek, pedig egyáltalán nem azok. Ha valaki fizikailag nem tudja megfelelő körülmények között végezni a munkáját, az nagyon gyorsan hatással lesz az elégedettségére és természetesen a teljesítményére is. Emlékszem egy 2022-es kutatásra, amely nagyon jelentős, nagyságrendileg 30 százalékos javulást mutatott a munkahelyi jóllétben, amikor az emberek egy alacsonyabb kategóriájú környezetből prémium irodai környezetbe kerültek. Már önmagában ez nagyon erős üzenet. A cég ugyanaz marad, a munka ugyanaz marad, az emberek ugyanazok – csupán a környezet változik meg. És mégis érezhetően jobban érzik magukat. Ebben természetesen benne vannak az alapvető munkaeszközök, például egy ergonomikus szék, de ugyanígy a közös terek, a közös élmények és a közösség is. Ezek mind hozzáadott értéket teremtenek.

Nagy Norbert: Ráadásul pontosan ilyen részletekre is figyelnek a WELL audit során. Az auditorok végigjárják a területeket, és nemcsak a gépészeti rendszereket vizsgálják. Azt is nézik, milyen környezetben dolgoznak az emberek. A komfortos székeknek és asztaloknak is van szerepük. Az emelhető asztalokat is vizsgálhatják, hiszen ezek mind hozzájárulnak ahhoz a rugalmassághoz, amelyet ma egy korszerű munkahelynek biztosítania kell. Nem feltétlenül arról szól már az iroda, hogy valakinek van egy fix asztala, reggel leül oda, és délután feláll onnan. Vannak olyan bérlőink, ahol a munkatársak asztalt foglalnak maguknak, máskor egy csoport tárgyalóban dolgozik, vagy egy másik open office területet használ. Lehet dolgozni a közösségi terekben, vagy fel lehet menni a tetőteraszra. Ehhez azonban mindenhol biztosítani kell a megfelelő műszaki feltételeket. Legyen megfelelő hálózati lefedettség, legyen komfortos a környezet, a kültéri területeken legyenek olyan bútorok, amelyeknél valóban le lehet ülni, dolgozni. Ha egy csapat kimegy a teraszra, ott is el tudjon indulni egy közös gondolkodás, egy brainstorming. A mai iroda ettől válik igazán használhatóvá.

Ha már a dolgozók irodahasználatánál tartunk: mit láttok a home office boom után? Valóban visszatérnek az emberek az irodába?

Mazzá Fabrizio: A home office szerintem velünk marad, nem fog eltűnni. Ugyanakkor azt egyértelműen látjuk a saját bérlőinknél és általában a piacon is, hogy egyre több vállalat hozza vissza a munkatársait az irodába. A teljes vagy majdnem teljes home office után, közvetlenül a Covid járványt követően először heti egy-két napos jelenlét volt jellemző, ma pedig sok helyen már heti három irodai nappal találkozunk. A saját portfóliónk használati adataiból is szépen kirajzolódik ennek a heti ritmusa. Általánosságban véve, látjuk például azt, hogy a péntek a legkedveltebb home office-os nap a héten. Természetesen ágazatonként nagy eltérések vannak. Egy gyártóvállalatnál például általában kisebb mértékű home office-t tapasztalunk, mint bizonyos más iparágakban. De az alapvető irány szerintem már látható: a hibrid munkavégzés megmarad, ugyanakkor az otthoni munkavégzés intenzitása az elmúlt egy-két évben fokozatosan csökkent.

Miként látjátok a budapesti A kategóriás irodapiacot? Van már valódi mozgás, vagy továbbra is inkább kivárás jellemzi a szereplőket?

Mazzá Fabrizio: Jelenleg nem érzékelhető számottevő átrendeződés a piacon. Az új fejlesztések jelentős része inkább két-három éves távlatban jelenhet meg, addig valószínűleg a kivárás, a meglévő területek optimalizálása, illetve az ’upgrade’ lesz jellemző. Utóbbi alatt azt értem, hogy azok a bérlők, amelyek jelenleg például A mínuszos vagy kevésbé prémium épületben vannak, egy magasabb kategóriájú irodába költözhetnek. Az lesz igazán érdekes, mi történik majd akkor, amikor két-három év múlva ismét valóban új termékek kerülnek a piacra. Egy új épületnek mindig van egy sajátos vonzereje, és a következő fejlesztési ciklus megmutathatja, hogy erre mekkora lesz a kereslet. A jelenlegi piacon szerintem még egy ideig nem várható érdemi változás. A meglévő jó minőségű állomány viszont továbbra is erős, és egyre világosabban látszik, hogy a prémium termékek másképp teljesítenek, mint az alacsonyabb kategóriák.

Mindaz a műszaki és üzemeltetési színvonal, amelyről beszélünk, tulajdonosi oldalról nyilván pénzbe kerül. Nem drága egy ilyen minőségi szintet folyamatosan fenntartani?

Nagy Norbert: Nem feltétlenül. Ha az OPEX- és CAPEX-kiadásokat eleve megfelelően tervezzük meg, sok ilyen követelmény jól kezelhető. Vegyünk egy egyszerű példát: a légkezelő berendezések szűrőcseréjét. A központi légkezelők folyamatosan ellátják az irodahelyiségeket és a közösségi tereket. Ha a karbantartási tervben eleve úgy számolunk, hogy megfelelő minőségű szűrőket használunk, az adott esetben csak kisebb többletköltséget jelent. Más kérdés, amikor még az építkezés során döntünk arról, milyen gépészeti berendezés kerüljön az épületbe. Ott természetesen már látható beruházási különbség lehet egy átlagos és egy magas minőségű légkezelő berendezés között. Csakhogy ezt hosszú távon kell nézni. Egy jó rendszerrel éveken vagy évtizedeken keresztül megfelelő levegőminőséget és komfortot lehet biztosítani. Nem biztos, hogy az a gazdaságos megoldás, ami a beruházás pillanatában a legolcsóbb.

Mekkora területről beszélünk az Agora esetében?

Nagy Norbert: Nagyságrendileg 65 ezer négyzetméter irodaterületről és további mintegy 6500 négyzetméter kiskereskedelmi területről. A retail természetesen műszakilag más világ. Egy étteremnek vagy konyhának egészen más légkezelési, elszívási és egyéb műszaki követelményei vannak, mint egy hagyományos irodának. Ezek az egységek részben saját rendszerekkel működnek, ezért mindig az adott funkcióhoz kell igazítani a műszaki megoldásokat. Az alapelv ugyanakkor ugyanaz: a lehető legjobb környezetet és műszaki színvonalat kell biztosítani.

És mi történik akkor, amikor beköltözik egy új bérlő? Ő alakítja ki az irodáját, vagy a HB Reavis?

Nagy Norbert: Ez megállapodás kérdése. A kialakítást végezheti maga a bérlő, de mi is megvalósíthatjuk számára. Viszont akkor is vannak HB Reavis-standardok, ha a bérlő végzi a fit-outot. Vannak meghatározott minőségi és kialakítási standardjaink, amelyekből lefelé nem szeretnénk eltérni. Ezeknek minimum meg kell felelni, természetesen annál jobb megoldás bármikor alkalmazható. Ezért a kialakítások minden esetben tulajdonosi kontrollon is átmennek, és a fit-out, illetve kivitelezési csapataink is részt vesznek a folyamatban. Ennek az is az értelme, hogy az épület egésze hosszú távon meg tudja őrizni azt a műszaki és minőségi színvonalat, amelyet képviselünk.

Korábban szinte standardnak számított az ötéves irodabérleti szerződés. A Covid, az energiaválság, a háború és az általános bizonytalanság miatt ugyanakkor a bérlők elkezdtek rugalmasabb feltételeket kérni. Az Agorában mennyire hajlandók ma hosszú időre elköteleződni?

Mazzá Fabrizio: Az egész piac nevében természetesen nem szeretnék válaszolni, de nálunk inkább a hosszabb távú szerződések a jellemzők. Sőt, sokszor még az ötéves standardnál is hosszabb megállapodásokról beszélünk. Természetesen volt olyan időszak, különösen a háború kitörését követő bizonytalanság idején, amikor egyes bérlők a hosszú távú kiszámíthatatlanság miatt legfeljebb ötéves szerződést, azon belül pedig három év utáni felmondási lehetőséget preferáltak egy-egy tárgyaláson. De érdekes módon több ilyen tárgyalás végén végül mégis hosszabb szerződés született. Nem szeretném azt állítani, hogy ez kizárólag a tárgyalási képességeinknek köszönhető. A vállalatok azt is felismerik, hogy az Agora olyan minőséget és szolgáltatási színvonalat képvisel, amely hosszú távon is megfelelő környezetet biztosít számukra, ezért nem csupán átmeneti helyszínként tekintenek rá..

Mert maga a költözés is kockázat?

Mazzá Fabrizio: Nagyon is. Egy irodaköltözés pénzbe kerül, rengeteg szervezést igényel, de legalább ennyire fontos a munkatársak szempontja. Nem biztos, hogy egy Váci úti irodából ugyanazon a folyosón belül találnak másik megfelelő épületet. Lehet, hogy egy másik kerületbe vagy teljesen másik alpiacra kell átköltözni. Ezt a dolgozók számára is kezelni kell. Megváltozhat az útvonaluk, a napi rutinjuk, a környék, a szolgáltatási környezet. Egy nagyvállalatnál egy ilyen változás rendkívül komplex folyamat. Ezért azt látjuk, hogy ha valaki megtalálja a számára megfelelő helyet és jól érzi magát, akkor inkább hosszabb távon gondolkodik.

Közben egyre több a flex- és szolgáltatott iroda. Ott éppen az lenne az egyik vonzerő, hogy nem kell hosszú időre elköteleződni.

Mazzá Fabrizio: Ez igaz, és általában egy szolgáltatott irodában valóban rövidebb életciklusról beszélünk. Egy közepes vagy akár nagyobb vállalat gyakran egy-két évre választ ilyen megoldást, például azért, mert átmeneti helyzetben van, növekszik, projektet indít, vagy még nem tudja pontosan, mekkora területre lesz szüksége hosszabb távon. Ehhez képest nálunk A Qubes szolgáltatott irodánkban is vannak már három-négy éve ott lévő bérlők. Ez szerintem nagyon erős visszajelzés.

Mi tartja ott őket? Maga az iroda, vagy inkább az egész Agora-környezet?

Mazzá Fabrizio: A kettőt nehéz szétválasztani. Természetesen szeretném azt mondani, hogy a szolgáltatásunk annyira jó, hogy mindenki kizárólag ezért marad, mert ennél összetettebb a dolog. Az Agora egyik legnagyobb értéke, hogy nem egy elszigetelt irodaház. Aki itt dolgozik, a közvetlen környezetében nagyon sok olyan szolgáltatást talál, amely a mindennapjait egyszerűbbé teszi. Van többféle étkezési lehetőség, étterem, menza, „takeaway”, bisztró, kávézók és pékség, vannak üzletek és mindennapi szolgáltatások, drogéria, szépségápolási szolgáltatás, kerékpáros lehetőségek, közösségi terek.. Szervezünk az itt dolgozóknak szóló, egészségmegőrzésre, jó közérzet növelésére szolgáló népszerű közösségi eseményeket, amelyre egy Appon keresztül regisztrálhatnak a résztvevők.  Recepcióinkon elérhető többen között a conscierge szolgáltatás, bicikli- vagy e-roller bérlés is. Vagyis kialakul egy teljes ökoszisztéma. Ezeket nagyon könnyű megszokni, viszont annál nehezebb pótolni. Amikor egy bérlő azon gondolkodik, hogy elköltözzön-e, nemcsak azt mérlegeli, hogy az új iroda négyzetméterára hogyan viszonyul a mostanihoz. Azt is végig kell gondolnia, hogy mit veszítenek a munkatársai. És ez ismét visszavezet minket a megtartás kérdéséhez. Ha egy költözés rontaná a dolgozói élményt, annak HR-oldalon is lehet következménye.

Engedjétek meg, hogy egy kérdés erejéig visszatérjek az ESG-re. Néhány évvel ezelőtt szinte megkerülhetetlen varázsszóvá vált az ingatlanpiacon, különösen a nemzetközi vállalatoknál. Azóta viszont geopolitikai szinten látunk egy ellenirányú mozgást is, különösen az Egyesült Államokban. Érezhető ebből bármi a bérlők igényeiben?

Nagy Norbert: Mi nem tapasztalunk visszalépést. A HB Reavisnak megvannak a saját ESG-célkitűzései, köztük a 2030-ra és hosszabb távra meghatározott vállalások. Ezek nem attól függenek, hogy egy-egy országban vagy nagyhatalomnál éppen hogyan változik a politikai gondolkodás. Az Európai Uniónak is megvannak a maga irányai és követelményei, nekünk pedig vállalati szinten is megvannak az ESG-vel foglalkozó szakembereink és céljaink. Ezeket a vezetés és a tulajdonosi oldal is egyezteti, majd portfóliószinten beépítjük a működésünkbe. Sőt, inkább azt mondanám, hogy nálunk nőtt az ESG jelentősége. A bérlőinktől is azt látjuk, hogy egyre több információt kell riportálniuk az anyavállalataik felé. Emiatt tőlünk is egyre több adatot kérnek. Nő az együttműködés az üzemeltető és a bérlő között, és tulajdonképpen együtt fejlődünk ezen a területen.

Mazzá Fabrizio: Annyit tennék hozzá, hogy természetesen mindenki látja a nemzetközi változásokat. Donald Trump például nagyon más energiapolitikai megközelítést képvisel, mint az előző amerikai adminisztráció. Ettől azonban az európai ingatlanpiac vagy akár az elektromobilitás, az elektromosautó-töltők és a fenntarthatóbb működés iránti igény nem tűnik el egyik napról a másikra. A piac egyébként sem kizárólag politikai jelszavak alapján működik. A bérlőknek vannak saját vállalati céljaik, energiahatékonysági elvárásaik, riportálási kötelezettségeik és munkavállalói igényeik. Ezek továbbra is nagyon erős tényezők.

Hol tart most a HB Reavis? A piac vegyes képet mutat: vannak, akik fejlesztenek, mások inkább kivárnak. Hogyan alakult számotokra eddig 2026, és mi most a stratégiai fókusz?

Mazzá Fabrizio: Jelenleg nincs olyan új fejlesztési tervünk Magyarországon, amelyről már konkrétan és nyilvánosan beszélhetnénk. Portfóliószinten viszont nagyon egyértelmű célunk van. A HB Reavis Európában hosszú időn keresztül az egyik meghatározó fejlesztő volt. Az elmúlt években ehhez egy másik ambíció is társult: ugyanilyen jók akarunk lenni az üzemeltetésben az ehhez kapcsolódó szolgáltatásokban. Nagyon sok energiát teszünk ebbe. Számomra különösen fontos visszajelzés, amikor piaci szereplők keresnek meg bennünket, akár telefonon, akár személyesen, és azt mondják, hogy amit az üzemeltetésben vagy a szolgáltatásokban csinálunk, azt szinte a legjobbnak tartják a piacon. Szerintem ezen a területen valóban sikerült egy megkülönböztethető szolgáltatási szintet kialakítanunk.

Ez azt jelenti, hogy a HB Reavis fejlesztőből elsősorban vagyonkezelő és üzemeltető vállalattá válik? Vagy jöhet még új fejlesztés is?

Mazzá Fabrizio: Egyáltalán nem mondanám, hogy kizártuk a fejlesztéseket. A jelenlegi piacon viszont egy új projekt elindítása nagyon komoly döntés. Már megfelelő telket sem egyszerű találni, és természetesen azt is előre kell látni, hogy mire lesz kereslet akkor, amikor az épület két-három év múlva elkészül. Ezért folyamatosan figyeljük és monitorozzuk a piacot. Ha találunk olyan projektet vagy lehetőséget, amelyben valódi potenciált látunk, akkor természetesen megvizsgáljuk. Ez akár iroda is lehet, de más típusú kereskedelmi ingatlan is szóba jöhet. Jelenleg viszont még nem érzem azt a pillanatot, amikor azt mondanám, hogy egyértelműen el kell indítanunk egy új fejlesztést.

Pedig a Váci úti folyosó továbbra is Budapest egyik meghatározó irodapiaci lokációja. Ha valahol, itt logikusnak tűnhet új fejlesztésben gondolkodni.

Mazzá Fabrizio: A Váci út természetesen továbbra is az egyik legerősebb alpiac, de önmagában a jó lokáció még nem elég. A kérdés az, hogy található-e megfelelő fejlesztési terület, milyen áron, milyen projekt valósítható meg rajta, milyen lesz a finanszírozási környezet, és természetesen milyen keresletre lehet számítani néhány év múlva. Azt gondolom, hogy a következő öt évben lesznek változások az irodapiacon. Már most is azt érzékeljük, hogy nagyon lassan újra előkerül a fejlesztés gondolata, de még nem tartunk ott, hogy tisztán látnánk a következő ciklust. Ha azt kérdezed, hol leszünk öt év múlva, azt mondanám: erről beszéljünk újra két év múlva. Akkor valószínűleg sokkal tisztábban fogjuk látni. Ami biztos, hogy a meglévő portfóliónkat, a vagyonkezelést és az üzemeltetést tovább akarjuk erősíteni. Ha pedig közben megjelenik egy valóban jó fejlesztési lehetőség, nem fogunk elzárkózni előle.

Visszatértünk a kiindulóponthoz. Az interjúnk apropója az Agora épületek minősítése, de a beszélgetés végére kiderül, hogy ma már talán maga az épület sem elég.

Mazzá Fabrizio: Igen. A prémium iroda ma már nem csak egy jó épület. Lehet kiváló a lokáció, jó az építészet és magas a műszaki színvonal, de az számít igazán, hogy mi történik az épületben nap mint nap. Hogyan működtetjük, milyen szolgáltatásokat adunk hozzá, hogyan reagálunk a bérlő igényeire, és végül hogyan érzik magukat benne az emberek. A minősítések azért fontosak, mert független, objektív visszaigazolást adnak ennek bizonyos elemeiről. De a valódi eredmény szerintem az, amikor a bérlő nem azért hosszabbítja meg a szerződését, mert nincs más lehetősége, hanem azért, mert szeretne ott maradni.

Nagy Norbert: Üzemeltetői oldalról én is ezt tartom a lényegnek. Egy épület soha nincs teljesen kész. Folyamatosan használják, változnak a technológiák, változnak a bérlői igények, változnak az energiahatékonysági és komfortkövetelmények. Nekünk pedig folyamatosan követnünk kell ezeket. A WELL Platinum ebben nem a történet vége, hanem sokkal inkább annak a visszaigazolása, hogy jó irányban haladunk.