Az elmúlt években sokan már az irodapiac hanyatlásáról beszéltek. Ön szerint valóban maga mögött hagyta a piac a Covid utáni sokkot?

Úgy gondolom, igen, bár fontos hozzátenni, hogy nem egy látványos fordulatról, hanem egy fokozatos stabilizálódásról beszélhetünk. Az elmúlt néhány év rendkívül összetett időszak volt. A világjárvány hatására megjelent a tömeges home office, visszaesett a kereslet, miközben a korábban elindított fejlesztések egymás után érkeztek meg a piacra. Ez egyszerre okozott keresleti visszaesést és kínálati nyomást. Most viszont egy másik szakaszba léptünk. Az új fejlesztések száma jelentősen csökkent, a kereslet pedig lassan, de egyértelműen élénkül. Ezt jól mutatja a nettó abszorpció is, amely ismét pozitív: összességében több irodaterület kerül használatba, mint amennyi felszabadul. Ezek olyan mutatók, amelyek arra utalnak, hogy a piac ismét egy fenntarthatóbb egyensúly felé tart.

Mi ad okot erre az óvatos optimizmusra?

Elsősorban az, hogy a kereslet és a kínálat kezd ismét közelíteni egymáshoz. A 2022 és 2024 között átadott jelentős fejlesztési volumen még mindig érezteti a hatását, ezt a piacnak fel kell dolgoznia. Ez azonban már egy egészen más helyzet, mint két-három évvel ezelőtt. Ma lényegesen kevesebb új projekt indul, miközben a bérlői aktivitás lassan erősödik. Nem robbanásszerű fellendülést várunk, hanem egy fokozatos, fenntartható növekedést. Ez hosszabb távon sokkal egészségesebb pályát jelenthet a budapesti irodapiac számára.

Sokan úgy gondolták, hogy a home office tartósan háttérbe szorítja az irodákat. A gyakorlat ezt igazolta?

Inkább azt mondanám, hogy a piac megtalálta az egyensúlyt. A pandémia után valóban volt egy időszak, amikor sok vállalat szinte teljesen átállt az otthoni munkavégzésre. Ez azonban mára jelentősen mérséklődött. A legtöbb cégnél ma már hibrid modell működik, amelyben az irodai jelenlét ismét fontos szerepet kap. Ennek nem csupán szervezési okai vannak. Az együttműködés, a tudásmegosztás, az új kollégák beillesztése vagy éppen a vállalati kultúra építése továbbra is személyes találkozásokat igényel. Ezért ma már nem arról beszélünk, hogy szükség van-e irodára, hanem arról, hogy milyen irodára van szükség.

Mi áll a kereslet élénkülése mögött? Egyszerűen visszatérnek a cégek az irodába, vagy új szereplők is megjelentek a piacon?

Mindkettő érzékelhető, de az igazán biztató jel az új belépők megjelenése. Egy már Budapesten működő vállalat bővülése természetesen fontos, de a piac szempontjából egy új befektető vagy szolgáltató központ ennél jóval nagyobb jelentőségű. Ők ugyanis a nulláról építik fel a működésüket, új munkahelyeket hoznak létre, és teljes irodakapacitást vesznek fel. Az elmúlt időszakban azt tapasztaltuk, hogy ismét növekszik a nemzetközi szolgáltató központok érdeklődése Budapest iránt. Ez nemcsak a kereslet élénkülését jelzi, hanem azt is, hogy a főváros továbbra is versenyképes helyszín a nemzetközi vállalatok számára.

Közben azonban látványosan visszaesett az új irodafejlesztések száma. Nem alakulhat ki néhány éven belül ismét kínálati hiány?

Rövid távon inkább az ellenkezője igaz: a fejlesztések visszaesése segíti a piac egyensúlyának helyreállását. Az elmúlt években rendkívül nagy volumenű új irodaterület került piacra, miközben a kereslet visszafogottabb volt. Ennek következménye volt a magasabb üresedési ráta. Most azonban jóval kevesebb projekt indul, ezért a piacnak lehetősége nyílik arra, hogy fokozatosan felszívja a rendelkezésre álló szabad területeket. Ha ez a tendencia fennmarad, néhány éven belül ismét eljöhet az a pillanat, amikor ismét nagyobb számban lesz szükség új fejlesztésekre. Fontos ugyanakkor, hogy várhatóan már nem a Covid előtti időszak lendületével. A fejlesztők ma sokkal óvatosabban döntenek, és a finanszírozók is nagyobb hangsúlyt helyeznek az előbérleti szerződésekre, mint néhány évvel ezelőtt.

Ezzel együtt az új irodák várhatóan drágábbak lesznek. Ez mennyire alakítja át a piacot?

Jelentősen. Az elmúlt évek építőipari költségnövekedése alapvetően megváltoztatta az új fejlesztések gazdaságosságát. Emiatt az új generációs irodaházak bérleti díja várhatóan lényegesen nagyobb prémiumot képvisel majd a meglévő állományhoz képest, mint korábban. Míg néhány évvel ezelőtt nagyjából tízszázalékos különbségről beszélhettünk egy új és egy jó minőségű, de régebbi épület között, ez a különbség a következő években akár harminc százalékra is nőhet. Ez a bérlőket is új döntési helyzet elé állítja. Nem pusztán a bérleti díjat hasonlítják majd össze, hanem azt is mérlegelik, hogy a korszerűbb műszaki megoldások és az alacsonyabb üzemeltetési költségek hosszú távon ellensúlyozzák-e a magasabb havi díjat.

Néhány éve még szinte minden az ESG-ről szólt. Ma mintha csendesebb lenne a téma. Valóban veszített a jelentőségéből?

Inkább azt mondanám, hogy a helyére került. Néhány évvel ezelőtt valóban minden ESG körül forgott, ma viszont már nem külön témaként kezeljük, hanem a korszerű irodafejlesztés természetes részének tekintjük. A magyar irodapiac ráadásul viszonylag fiatal. Az elmúlt másfél évtizedben átadott irodaházak döntő többsége eleve úgy épült meg, hogy megfeleljen a fenntarthatósági elvárásoknak. Ma már nem az a kérdés, hogy egy épület rendelkezik-e zöld minősítéssel, hanem az, hogy mennyire hatékonyan működik. Az ESG tehát nem tűnt el – egyszerűen beépült a mindennapi működésbe.

Vagyis ma már nem a tanúsítvány, hanem a működés számít?

Pontosan. A bérlők számára ma már sokkal fontosabb, hogy egy épület mennyi energiát fogyaszt, milyen az üzemeltetési költsége, és hosszú távon mennyire gazdaságosan fenntartható. Az energiaválság minden szereplő számára világossá tette, hogy ezek már nem elméleti kérdések. Egy korszerű, energiahatékony iroda nemcsak környezetvédelmi előnyt jelent, hanem komoly üzleti előnyt is. Különösen a nagy nemzetközi vállalatok esetében vannak olyan fenntarthatósági vállalások, amelyek egyszerűen kizárják, hogy olyan épületbe költözzenek, amely ezeknek nem felel meg. E vállalatok karbonsemlegességi elvárásainak megfelelő épületek valójában limitált számban vannak jelen a piacon. Ez piaci rést jelenthet az új fejlesztéseknek vagy a megüresedő meglévő állomány újrapozicionálásának.

Ha már a bérlőknél tartunk: mennyiben változott meg az, hogy mit várnak el egy irodától?

Talán ez változott a legtöbbet az elmúlt években. Korábban elsősorban a lokációról, a bérleti díjról és a műszaki paraméterekről szóltak a döntések. Ezek természetesen ma is fontosak, de már messze nem kizárólagosak. Egy vállalat ma olyan munkakörnyezetet keres, amely támogatja a hatékony működést, segíti a munkavállalók megtartását, erősíti a vállalati kultúrát és hozzájárul a munkáltatói márkához. Az iroda szerepe alapvetően megváltozott. Már nem egyszerűen egy hely, ahol dolgoznak az emberek, hanem a vállalat működésének és identitásának egyik fontos eszköze.

Az interjú elején már szóba került, hogy az összesített üresedési ráta önmagában nem mond el mindent. Mit mutatnak a részletesebb adatok?

Talán ez az egyik legfontosabb üzenet, amit ma a budapesti irodapiacról érdemes elmondani. Ha csak a 15 százalék feletti spekulatív üresedési rátát nézzük, könnyen azt hihetnénk, hogy mindenhol hasonló a helyzet. A valóság azonban ennél jóval árnyaltabb. A budai oldal – különösen Dél-Buda –, valamint a Váci úti irodafolyosó továbbra is stabilan teljesít. Ugyanakkor vannak olyan alpiacok (a Hungária körút környéke és a dél-pesti területek, valamint a periféria), ahol az átlagosnál lényegesen magasabb az üresedés, és ezek jelentősen befolyásolják a budapesti átlagot. Ezért ma már sokkal fontosabb azt vizsgálni, hogy egy vállalat hol keres irodát, mint azt, hogy milyen az országos átlag.

Vagyis ma már nem az új és a régi irodaházak között húzódik a legfontosabb választóvonal?

Egyre kevésbé. Korábban sokan úgy gondolták, hogy az új fejlesztések automatikusan előnyben lesznek a régebbi épületekkel szemben. A mostani piaci adatok azonban azt mutatják, hogy ennél jóval fontosabb lett a lokáció. Természetesen egy korszerű, energiahatékony épület továbbra is versenyelőnyt jelent, de ma már azt látjuk, hogy a különbségeket sokkal inkább az egyes alpiacok teljesítménye határozza meg. A budapesti irodapiac ma már nem elsősorban az új és a régi épületek, hanem a jó és a kevésbé kedvező lokációk között tesz különbséget.

Mit tanácsolna azoknak a vállalatoknak, amelyek a következő egy-két évben irodaváltáson gondolkodnak? Érdemes kivárni, vagy most van itt a megfelelő idő a döntésre?

Azt gondolom, hogy most érdemes elkezdeni a tervezést. Az elmúlt években a bérlők hozzászoktak ahhoz, hogy szinte minden lokációban bőséges kínálatból válogathatnak. Ez a helyzet azonban fokozatosan változik. Az új fejlesztések száma visszaesett, miközben a kereslet lassan erősödik. Ez azt jelenti, hogy a legjobb adottságú épületek és lokációk iránt ismét élénkül a verseny. Különösen a nagyobb, több ezer négyzetméteres irodát kereső vállalatoknak érdemes időben elkezdeniük a piac feltérképezését, mert a megfelelő döntéshez ma már jóval több szempontot kell mérlegelni, mint néhány évvel ezelőtt.

Ö szerint milyen lesz a budapesti irodapiac három-öt év múlva?

Nem hiszem, hogy visszatérünk a 2019-es állapotokhoz, de erre nincs is szükség. Az irodapiac alkalmazkodott egy új működési modellhez, és ez hosszú távon egészségesebb egyensúlyt eredményezhet. A vállalatok tudatosabban döntenek, a fejlesztők megfontoltabban indítanak új projekteket, a bérlők pedig sokkal pontosabban megfogalmazzák az igényeiket. Ez egy érettebb piac irányába mutat. A következő években várhatóan nem a fejlesztések mennyisége lesz a meghatározó, hanem azok minősége. Az energiahatékonyság, a fenntarthatóság, a jó lokáció és a magas szolgáltatási színvonal egyre inkább alapelvárássá válik, nem pedig versenyelőnnyé.

A Colliers számára mit jelent ez az átalakulás?

Egyre nagyobb az igény az integrált tanácsadásra, amely az ingatlan kiválasztásától kezdve a munkahelyi koncepció kialakításán és a belsőépítészeti tervezésen át akár a kivitelezésig végigkíséri az ügyfelet. Azt tapasztaljuk, hogy a vállalatok nem egyszerűen irodát keresnek, hanem stratégiai partnert is. Egy költözés többről szól, mint a megfelelő négyzetméter megtalálásáról. Figyelembe kell venni a működési hatékonyságot, a munkavállalói élményt, a fenntarthatósági szempontokat, a költségeket és a hosszú távú üzleti célokat is. A siker kulcsa nem pusztán egy jó iroda megtalálása, hanem egy olyan munkakörnyezet kialakítása, amely hosszú távon is támogatja a vállalat működését.