A River Estates közel harmincéves épület, mégis - vagy talán éppen ezért - egy nagyszabású megújítás és újrapozicionálás mellett döntöttek. Mi alapján dől el ma egy irodaház esetében, hogy érdemes-e új életet adni neki, vagy a piac már inkább egy új fejlesztést indokolna?

Ma már nem lehet kizárólag az épület korából vagy műszaki állapotából kiindulni. A legfontosabb, hogy megértsük a bérlői igényeket, és megvizsgáljuk, hogy a meglévő épület adottságai, lokációja, bérbeadottsága és műszaki infrastruktúrája milyen lehetőségeket kínálnak. A River Estates esetében ezek alapján egyértelműen láttuk a megújulásban és az újrapozicionálásban rejlő potenciált. A célunk ezért nem pusztán az épület fizikai megújítása, hanem egy olyan korszerű, hosszú távon is versenyképes irodai környezet kialakítása, amely a változó bérlői elvárásokra is megfelelő választ ad. A meglévő értékek megtartása mellett a CPI saját piaci, fejlesztési és üzemeltetési know-how-jára építve alakítjuk át az épületet, a fenntarthatósági szempontokat és a hosszú távú bérlői igényeket egyaránt figyelembe véve. A koncepció kialakításában fontos szempont volt a CPI Clubban rejlő lehetőségek további kiaknázása is. A közösségi terek és funkciók meghatározásakor a River Estates helyi igényei mellett a teljes CPI Club-hálózat szinergiáit is figyelembe vettük. Olyan funkciókat alakítunk ki, amelyek illeszkednek a Club rendszerébe, és támogatják a klubtagok átjárhatóságát a különböző CPI-helyszínek között. Így a River Estates a CPI Club bővülő hálózatának szerves része lesz, ahol a bérlők nemcsak a helyben elérhető szolgáltatásokat, hanem a teljes CPI-portfólió lehetőségeit is igénybe vehetik.

A megújulás messze túlmutat a műszaki korszerűsítésen: közösségi terek, wellbeing szolgáltatások, Club Lounge és rugalmas munkaterek jelennek meg az épületben. Mennyire változott meg az elmúlt néhány évben az, amit egy bérlő egy jó irodaháztól elvár?

Az elmúlt években jelentősen átalakult az, hogy mit várunk el egy irodaháztól. Ma már messze nem elég, ha egy épület műszakilag korszerű és jól megközelíthető. Az iroda már nem csupán a munkavégzés helyszíne, hanem egy olyan komplex környezet, amely a bérlők működését a bérleményi területeken túl is támogatja. Egy jól működő irodaház ma már olyan közösségi és szolgáltatási környezetet is biztosít, amely a bérlők mindennapi működését, a munkavállalói élményt és a wellbeinget egyaránt támogatja. A közösségi terek, a wellbeing- és rekreációs lehetőségek, a Club Lounge, valamint a rugalmas munkaterek mind ezt a célt szolgálják. Tulajdonosként ezért ma már partnerként kell részt vennünk a bérlők működésének támogatásában: nemcsak teret biztosítunk számukra, hanem olyan komplex szolgáltatási környezetet építünk köré, amely valódi értéket ad a mindennapi működésükhöz. A CPI ezt a szemléletet számos területre kiterjedő, komplex szolgáltatási rendszerrel valósítja meg. Ma már nem elég követni a piacot: előre kell gondolkodnunk, formabontó megoldásokat kell megvalósítanunk, és olyan környezetet kell létrehoznunk, amely a jelenlegi és a jövőbeli bérlői igényekre is választ ad.

Sokáig arról beszéltünk, hogy a home office miatt kevesebb irodára lesz szükség. Most viszont mintha inkább az látszana, hogy nem feltétlenül kevesebb, hanem másfajta irodára van igény. Önök mit tapasztalnak: hol áll ma a hibrid munkavégzés és az iroda közötti új egyensúly?

A tapasztalataink alapján nem feltétlenül kevesebb irodára van szükség, hanem másképp használjuk az irodát. A hibrid munkavégzés mára beépült a mindennapi működésbe, ugyanakkor az iroda szerepe felértékelődött: amikor a munkatársak bejönnek, egyre inkább olyan tevékenységekre használják, amelyek otthon nehezebben vagy kevésbé hatékonyan működnek – együttműködésre, személyes találkozásokra, közös gondolkodásra, kapcsolatépítésre és közösségi élményekre. Ezt a nemzetközi adatok is visszaigazolják: a CBRE adatai szerint az irodai kihasználtság 2025-re 53%-ra emelkedett a 2024-es 38%-ról. A hibrid munkavégzés tehát nem az iroda végét hozta el, hanem megváltoztatta azt, hogy miért és hogyan használjuk. A kereslet is ebbe az irányba mozdult el.

Nézzük ezt meg pontosabban; ha az iroda szerepe ennyire átalakult, ez hogyan jelenik meg a bérlői igényekben? Mit várnak ma már egy irodaháztól a saját bérelt területükön túl?

A bérlők kevesebb területet igényelhetnek, de magasabb elvárásokat támasztanak azzal kapcsolatban, hogy mit kapnak a bérelt terület mellé. Egyre kevésbé egyszerűen négyzetmétert keresnek, hanem olyan workplace-környezetet, amely támogatja a kollaborációt, a meetingeket, a közösségi működést, a vállalati kultúrát és a munkavállalói élményt. Vagyis a kérdés egyre inkább az: „What do I get for the space I lease?” Ez a tulajdonosok szerepét is megváltoztatja. Tudatos tulajdonosként már magát az irodaházat is arra kell felkészítenünk, hogy a bérlők működését a saját irodaterületeiken túl is támogassa. Használható, funkcionális, kollaborációt támogató közösségi terekre és olyan szolgáltatásokra van szükség, mint a Club Lounge, Club Corner, tárgyaló- és konferenciatermek vagy rugalmas munkaterek. A bérlő tehát ma már nem csak a saját irodájára támaszkodik. A jó irodaház egy olyan kiterjesztett workplace-környezetet biztosít, amely rugalmasan alkalmazkodik a vállalat és a munkavállalók változó igényeihez. A mi feladatunk tulajdonosként ezért már nem pusztán a megfelelő négyzetméter biztosítása, hanem a megfelelő workplace-ökoszisztéma kialakítása és folyamatos fejlesztése.

Az Instant Office koncepció egyik kulcsszava a rugalmasság. Mennyire változott meg maga a bérleti piac is: rövidebb döntési időt, kisebb területeket, rugalmasabb szerződéseket vagy éppen gyorsabban birtokba vehető, kész irodákat keresnek ma a cégek?

A piac egyértelműen a gyorsaság és a rugalmasság irányába mozdult el. A vállalatok ma sokkal tudatosabban tervezik az irodaigényüket: nem feltétlenül nagyobb területben gondolkodnak, hanem olyan megoldást keresnek, amely a tényleges működésükhöz igazítható, és amelyet akár rövid időn belül használatba is vehetnek. Ezért felértékelődtek a kész, bútorozott, azonnal költözhető irodák, a kisebb és jól alakítható területek, valamint a rugalmasabb konstrukciók. Nagyon fontos változás, hogy a bérlő egyre kevésbé azt kérdezi: „Hány négyzetméterre van szükségünk?”, hanem inkább azt: „Hány emberre, milyen munkamódokra és milyen gyakorisággal van szükségünk térre?” Ez a szemlélet sokkal inkább a workplace-igényről szól, mint önmagában a négyzetméterről. A bérlők egyre kevésbé szeretnének hónapokat és jelentős erőforrást fordítani arra, hogy egy üres területből működő irodát alakítsanak ki. Olyan megoldást keresnek, ahol a helyszín, a kialakítás és az infrastruktúra már adott, nekik pedig elsősorban a saját működésükre kell koncentrálniuk. A gyors birtokba vehetőség ma már nem egyszerűen kényelmi szempont: időt és ezáltal üzleti értéket jelent. 

Milyen konkrét megoldásokkal lehet erre a megváltozott bérlői igényre válaszolni, és ma már mennyire számít a döntésben a teljes irodahasználati költség a puszta bérleti díj mellett?

A megváltozott igényre adnak választ a CPI által fejlesztett irodatermékek, az Instant Office-tól a mycowork és coworking megoldásokig. A cowork mérettől a közepes és nagyobb igényekig skálázható megoldásokat tudunk kínálni, rugalmas feltételekkel, a bérlő aktuális igényeihez és fejlődési ívéhez igazodva. A különböző készültségi szintek – a részben kialakított, infrastruktúrával rendelkező területektől a teljesen berendezett, azonnal birtokba vehető irodákig – lehetővé teszik, hogy minden vállalat a számára megfelelő megoldást válassza. Emellett a döntésben egyre fontosabbá válik a teljes occupancy cost, nem csupán a headline rent. A kiszámítható költségek, az energiahatékonyság, az alacsonyabb fit-out költség, a rövidebb kialakítási idő és a rugalmas konstrukciók mind növelik egy iroda értékét. Ez különösen a secondary stock esetében fontos: egy régebbi épület nem feltétlenül a bérleti díjjal tud versenyezni, hanem a kedvezőbb total occupancy cost + rugalmasság + szolgáltatások kombinációjával. Ezért a CPI számára az Instant Office és a kapcsolódó rugalmas irodai megoldások nem egyszerűen új termékek, hanem válaszok a bérlői igények megváltozására: gyorsabb beköltözés, kisebb kezdeti beruházás, nagyobb rugalmasság és az igényekkel együtt skálázható workplace.

A budapesti irodapiacon továbbra is jelentős az üresedés, miközben a valóban korszerű, energiahatékony épületek iránt erős kereslet mutatkozik. Kialakulhat egy egyre élesebb kettészakadás a jó minőségű és az elavuló irodaállomány között? A 2026 első félévi adatok szerint az átlagos üresedési ráta 12,2 százalék, a spekulatív állományban pedig 15,7 százalék volt.

Igen, szerintem egyre inkább kirajzolódik egy ilyen kettéválás, de nem pusztán az épületek műszaki állapota alapján. A magas üresedés mellett is azt látjuk, hogy a bérlők egyre tudatosabban választanak: a lokáció és a műszaki, energiahatékonysági szempontok mellett felértékelődik az, hogy egy irodaház milyen komplex értéket tud nyújtani a bérlő számára. Számos piaci riport is arra mutat rá, hogy „The value proposition is shifting from sqm to space + services + experience”, vagyis a bérlő már nem egyszerűen négyzetmétert keres. A szolgáltatások és a tenant experience egyre inkább valódi keresési szemponttá válnak, nem pusztán nice-to-have elemek. Ez különösen fontos a régebbi épületeknél. Egy régebbi épület nem feltétlenül a bérleti díjjal tud versenyezni, hanem a kedvezőbb total occupancy cost, a rugalmasság és a hozzáadott szolgáltatások kombinációjával. Ebben a tulajdonos szerepe is felértékelődik: a CPI Club rendszerén keresztül például olyan szolgáltatásokat és közösségi lehetőségeket biztosítunk teljes portfolió szinten és szegmenseken átívelően, amelyek támogatják a bérlők és munkavállalóik mindennapi működését és work-life balance-át, miközben a munkavállalók számára további, cafeteria jellegű, egyedi előnyöket is biztosítunk. A jövőben ezért nem egyszerűen új és régi épületekről lesz szó, hanem arról, hogy egy ingatlan mennyire képes alkalmazkodni a változó bérlői igényekhez, és milyen teljes értékajánlatot, együttműködési szolgáltatást tud nyújtani. A River Estates esetében is ezt a lehetőséget láttuk: a jó lokációra és meglévő adottságokra építve nemcsak az épületet annak műszaki felszereltségét és közösségi tereit újítjuk meg, hanem a teljes bérlői környezetet gondoljuk újra annak érdekében, hogy hosszú távon is versenyképes maradjon a modern bérlő igényeire szabva.

A Váci út évtizedek óta Budapest legfontosabb irodafolyosója, és a tervezett új kínálat jelentős része is ide koncentrálódik. Mi tartja ennyire erősen pozícióban ezt a lokációt, és látják-e már annak jeleit, hogy Budapest más alpiacai felzárkózhatnak hozzá?

A Váci út pozícióját elsősorban az adja, hogy mára egy nagyon erős, önmagát erősítő üzleti ökoszisztéma alakult ki körülötte: kiváló a közlekedési kapcsolata, könnyen elérhető a munkavállalók számára, koncentráltan vannak jelen a vállalatok és az őket kiszolgáló szolgáltatások. A központi, jól megközelíthető lokációk jelentősége továbbra is erős, részben a rövidebb ingázási idő és a környezetben elérhető szolgáltatások miatt. Ugyanakkor a jó minőségű kínálat szűkössége és a bérlői igények változása miatt egyre nagyobb szerepet kaphatnak azok az alternatív alpiacok is, amelyek hasonlóan jó elérhetőséget és megfelelő szolgáltatási környezetet tudnak biztosítani. Ugyanakkor nem gondolom, hogy más alpiacoknak ne lenne komoly potenciáljuk. A belvárosi lokáció például egészen más típusú értéket kínál: presztízst, kiváló elérhetőséget, gazdag szolgáltatási környezetet és egy olyan városi közeget, amely sok vállalat számára önmagában is vonzó. Ezt a saját portfóliónkban is látjuk, hiszen több irodaházunk is ezen a területen található. A 2026-os adatok alapján a Central Pest aktivitása is kifejezetten erős, így inkább azt látjuk, hogy az egyes alpiacok más-más előnyökkel tudnak versenyezni. A Váci út előnye jelenleg nagyon erős, de a jövőben szerintem nem egyetlen domináns lokációról, hanem több erős, saját karakterrel rendelkező alpiacról beszélhetünk majd. 

Ha a munkavégzés egyre rugalmasabbá válik, maga a lokáció is veszít valamennyit a korábbi kötöttségéből?

Ebben a CPI Club hálózati kínálata is egyfajta választ ad a lokációs kérdésre: ha egy bérlő működéséből adódóan időszakosan más lokációban van szüksége munkatérre, a CPI hálózatának egy másik irodaházát is használhatja. Így a lokáció már nem feltétlenül jelent merev korlátot, hanem a CPI hálózatán belül rugalmasan kezelhetővé válik az adott munkavégzési igényhez igazodva.

Ha néhány évvel előre tekintünk: mi dönti majd el, hogy egy irodaház sikeres-e? A lokáció és a bérleti díj, az energiahatékonyság, a szolgáltatások, a rugalmasság – vagy egyre inkább az, hogy az iroda képes-e valódi okot adni a munkavállalóknak arra, hogy bemenjenek dolgozni?

Néhány év múlva egy irodaház sikerét várhatóan nem egyetlen tényező dönti el. A lokáció, az energiahatékonyság és a versenyképes bérleti díj továbbra is fontosak maradnak, de a verseny erősödésével egyre nagyobb szerepet kapnak azok a megoldások, amelyek valódi többletértéket adnak a bérlő vállalatoknak és munkavállalóiknak. A value proposition egyre inkább a négyzetméterről a space + services + experience irányába tolódik. A szolgáltatás és a workplace experience ezért már nem egyszerűen kiegészítő elem, hanem az ingatlan értékének része. Tulajdonosként ezért folyamatosan keresnünk kell azokat a lehetőségeket, amelyek túlmutatnak a klasszikus bérbeadáson és irodaház-üzemeltetésen. 

Hogyan lehet ezt a gyakorlatban megvalósítani? Mit jelent ez a szemlélet egy olyan nagy portfólióval rendelkező tulajdonos esetében, mint a CPI?

A CPI Clubot is erre a szemléletre építettük és építjük. Egy komplex, több lokációt és a CPI különböző portfóliószegmenseit összekapcsoló workplace-ökoszisztémát hoztunk létre, amely rugalmas munkaterekkel, közösségi és wellbeing szolgáltatásokkal, üzleti és rendezvényhelyszínekkel, programokkal, változatos szolgáltatási és vállalati előnyökkel támogatja a bérlők mindennapi működését. A legfontosabb talán az, hogy nem korlátozzuk a bérlő lehetőségeit egyetlen irodaházra vagy a saját bérelt területére. Ha a működésükből adódóan más lokációban van szükségük munkatérre vagy szolgáltatásra, azt a CPI hálózatán belül is igénybe vehetik. Ez nagyobb rugalmasságot ad és részben a lokációs kötöttségekre is megoldást kínál. Végső soron a jövő sikeres irodaháza nem pusztán egy hely lesz, ahol dolgozunk, hanem egy olyan workplace-környezet, szolgáltatási paletta, amely valódi értéket teremt a vállalat és a munkavállaló számára. Ebben a CPI Club ma a piacon az egyik legkomplexebb, több lokációra épülő workplace experience értékajánlatot biztosítja.