Ma mindenhol a mesterséges intelligenciáról beszélünk. De mennyire alakítja már most ténylegesen az ingatlan- és épületüzemeltetést?

A változás már zajlik. A modern épületek naponta több ezer adatpontot generálnak: energiafogyasztásról, hőmérsékletről, a műszaki berendezések üzemidejéről, kihasználtságról, időjárási adatokról vagy éppen hibajelzésekről. A probléma az, hogy bár ezeknek az információknak jelentős részét már ma is gyűjtjük, rendszeresen és következetesen még alig használjuk fel őket. Az MI olyan mintázatokat is képes felismerni, amelyeket az emberek a napi üzemeltetés során gyakran túl későn, vagy egyáltalán nem vesznek észre. Előfordulhat például, hogy a fűtés és a hűtés egymás ellen dolgozik, szokatlanul magas az éjszakai energiafogyasztás, hibásak a beállított értékek, vagy egy berendezés teljesítménye fokozatosan romlik. Az MI segít ezeket a problémákat korábban felismerni, pontosabban megtervezni a karbantartást, valamint az energiafogyasztást összevetni az időjárással, az épület használatával és a műszaki beállításokkal. A következő lépés a fűtés, a hűtés és a szellőzés aktív, MI-alapú vezérlése. Ilyenkor már nem csupán utólag elemezzük, mi történt. Az épület „megtanulja”, hogyan reagál a külső hőmérsékletre, a kihasználtságra és a fogyasztási csúcsokra, így működése előretekintően optimalizálható.

Ha a technológia már most minderre képes, miért mondja mégis azt, hogy még csak az út elején járunk?

Mert önmagában a technológia nem elég. Sok épület ma már fejlett műszaki rendszerekkel rendelkezik, és hatalmas mennyiségű adatot gyűjt, ezek a rendszerek azonban gyakran nincsenek összekapcsolva egymással. Az adatok hiányosak lehetnek, és a tulajdonos, az üzemeltető, illetve a bérlő közötti felelősségi körök sem mindig egyértelműek. Az igazi áttörés akkor következik be, amikor az MI-re már nem különálló informatikai projektként tekintünk, hanem a mindennapi épületüzemeltetés részévé válik. Ez fontos különbség. Egy újabb dashboard vagy szoftver telepítése önmagában még nem tesz intelligenssé egy épületet. A technológia csak akkor teremt értéket, ha az általa szolgáltatott információk jobb üzemeltetési döntésekhez vezetnek.

Az ingatlanszakmán belül mely munkaköröket érinti majd leginkább az MI? Kell-e attól tartani, hogy bizonyos állások megszűnnek?

Szerintem nem az a fő kérdés, hogy szakmák eltűnnek-e. Sokkal inkább az, hogy az emberek által végzett feladatok jelentősen megváltoznak. Az MI egyre inkább átveszi majd az ismétlődő feladatokat: az adatok összegyűjtését és rendszerezését, jelentések készítését, eltérések keresését, hibajegyek priorizálását vagy a karbantartási igények felismerését. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a műszaki szakértelem kevésbé lesz fontos. Éppen ellenkezőleg: még értékesebbé válik. A facility managerekből egyre inkább performance managerek lesznek. Feladatuk már nem egyszerűen annak megállapítása lesz, hogy egy műszaki rendszer működik-e, hanem annak értékelése, hogy gazdaságosan, megbízhatóan és az épület használóinak igényeit szolgálva működik-e. Az asset managereknek eközben sokkal szorosabban kell összekapcsolniuk az épület műszaki adatait az OPEX-szel, a CapEx-szel, a bérbeadhatósággal, a finanszírozással és az exitkockázatokkal. A külső szolgáltatókat pedig egyre kevésbé pusztán az alapján ítélik majd meg, hogy elvégeztek-e egy szerződésben rögzített feladatot. Sokkal inkább az számít majd, hogy mérhető eredményt értek-e el. A felelősség azonban továbbra is az emberé marad. Az MI képes összefüggéseket feltárni és javaslatokat tenni, de a célokat továbbra is embereknek kell meghatározniuk, a feladatokat nekik kell rangsorolniuk, és a döntésekért is nekik kell vállalniuk a felelősséget.

Mit jelent mindez a bérlők szempontjából? A legtöbb bérlőt vélhetően kevésbé érdekli, hogy van-e MI az épületben, mint az, hogy mit nyer vele a gyakorlatban.

Pontosan. Az MI akkor válik fontossá a bérlők számára, amikor a mindennapokban is érzik a különbséget. Ez jelenthet alacsonyabb és jobban tervezhető üzemeltetési költségeket, kellemesebb hőmérsékletet, jobb beltéri levegőminőséget, kevesebb műszaki meghibásodást és gyorsabb reakciót probléma esetén. Emellett növelheti az energiaellátás biztonságát és az épület rezilienciáját, valamint sokkal átláthatóbbá teheti, hogy az adott ingatlant valójában mennyire hatékonyan üzemeltetik. Ez különösen az irodabérlők számára lesz egyre fontosabb. Az energia rendelkezésre állása, a stabil informatikai infrastruktúra és a kiszámítható üzemeltetési költségek egyre inkább lokációs tényezővé válnak. Ha az MI-t megfelelően használják, az nem csupán a tulajdonos költségeit csökkenti. Magának az ingatlanterméknek a minőségét javítja.

Néhány évvel ezelőtt az ESG volt az ingatlanszektor megkerülhetetlen hívószava. Ma mintha jóval kevesebbet hallanánk róla. Veszített a jelentőségéből, vagy egyszerűen beépült a mindennapi üzletmenetbe?

Azt mondanám, hogy az ESG sokkal inkább operatív kérdéssé vált. Néhány évvel ezelőtt az iparág egyik legmeghatározóbb hívószava volt. Ma kevesebbet beszélünk róla, ez azonban nem jelenti azt, hogy az alapjául szolgáló kérdések kevésbé lennének fontosak. Éppen ellenkezőleg: a fenntarthatósági elvárások egyre inkább beépülnek a befektetők, bankok, bérlők, biztosítók és szabályozó hatóságok mindennapi elvárásai közé. A lényegi változás az, hogy az ESG már nem állhat meg a jelentéseknél és az ambiciózus célkitűzéseknél. Az energiafogyasztás, a szén-dioxid-kibocsátás, a műszaki kockázatok és a klímaadaptáció közvetlen hatással vannak az üzemeltetési költségekre, a finanszírozási feltételekre, a bérbeadhatóságra és végső soron az adott ingatlan likviditására. Ezért az ESG egyre inkább az operatív minőség kérdésévé válik. Egy épületnek nem elég ambiciózus célokat megfogalmaznia: bizonyítania is kell, hogyan működik valójában, és milyen mérhető javulást sikerült elérni.

Az MI is hasonló utat járhat be? Ma folyamatosan beszélünk róla, néhány év múlva viszont talán már szóba sem kerül, mert egyszerűen az épületek működésének természetes részévé válik.

Úgy gondolom, pontosan ez fog történni. Ma az MI számtalan szakmai vita középpontjában áll. Néhány év múlva valószínűleg a professzionális ingatlankezelés természetes részének tekintjük majd. Akkor már nem azt kérdezzük, hogy egy épület használ-e MI-t. A kérdés az lesz, mennyire megbízhatóan működik, mennyire átláthatók az adatai, és valóban bizonyíthatóan jobb-e a teljesítménye. Ez sokkal lényegesebb kérdés. Nem maga a technológia a cél. A cél a jobb épületteljesítmény: alacsonyabb energiafogyasztás, stabilabb működés, jobb felhasználói élmény és erősebb gazdasági ellenálló képesség.

Ehhez azonban a tulajdonosoknak és a bérlőknek is meg kell bízniuk a technológiában. Mennyire fontos az átláthatóság akkor, amikor az MI már az épület működését is befolyásolja?

Alapvető fontosságú. Az MI nem válhat fekete dobozzá. A tulajdonosoknak, bérlőknek, bankoknak és befektetőknek érteniük kell, milyen adatokon alapulnak a döntések, és azt is, hogy az intézkedések valóban meghozzák-e a várt eredményeket. Végső soron el kell jutnunk a széttagolt épületadatoktól egy megbízható digitális ingatlanidentitásig. Olyan keretrendszerre van szükség, amely a műszaki teljesítményt, a költségek alakulását, a szén-dioxid-kibocsátás csökkentését és az értékteremtést érthető és ellenőrizhető módon kapcsolja össze. Ez az átláthatóság egyre fontosabb lesz nemcsak az üzemeltetők, hanem a finanszírozási, befektetési és értékbecslési döntések szempontjából is.

Végül kik profitálhatnak a legtöbbet ebből az átalakulásból?

Nem feltétlenül azok, akik a leghangosabban beszélnek a mesterséges intelligenciáról. Az igazi nyertesek azok a tulajdonosok és üzemeltetők lesznek, akik bizonyítani tudják, hogy épületeik kevesebb energiát fogyasztanak, megbízhatóbban működnek, jobb felhasználói élményt nyújtanak és gazdaságilag ellenállóbbak. A mesterséges intelligencia így nem öncélú technológia, hanem a hatékonyabban működő ingatlan egyik alapvető eszköze lesz.