Az elmúlt években sokszor beszéltünk arról, hogyan alakítja át a home office a vállalatok működését. Mostanra megnyugodott a piac, vagy újabb fordulat előtt állunk?
Úgy gondolom, a Covid óta eltelt időben a hibrid munkavégzés lényegében beállt. A legtöbb vállalatnál kialakult az a ritmus, amelyben jellemzően heti három-négy napot az irodában töltenek a munkatársak. Vannak persze eltérések, például az informatikai cégeknél, de ott is egyre többen ismerték fel, hogy hosszabb távon nem lehet úgy csapatot építeni és irányítani, hogy a kollégák alig találkoznak egymással. Szükség van a személyes jelenlétre, az együttműködésre, arra a fajta spontán kommunikációra, amelyet a videóhívás nem tud teljesen helyettesíteni. Nagy, újabb kilengésre emiatt már nem számítok. Ami viszont még ismeretlen tényező, az a mesterséges intelligencia. Ma senki nem tudja felelősen megmondani, hogy az AI mely munkaköröket és milyen mértékben alakítja át, és ez végül mekkora irodaterület-igényt jelent majd. Százalékokat mondani erre most inkább találgatás lenne.
Ha a hibrid modell stabilizálódott, miért ilyen visszafogott még mindig a fejlesztési aktivitás Budapesten?
Azért, mert nem szabad kiragadni az irodapiacot a gazdasági környezetből. A világgazdaság nagyon megterhelő éveken van túl, itthon pedig az energiaárak emelkedése, az infláció, a háború közelsége és a befektetői bizonytalanság különösen sok nyomot hagyott. Már mintha látnánk a fényt az alagút végén, de a kilábalás nem ugyanaz, mint egy újabb nagy fellendülés. Az ingatlanpiac ráadásul eleve lassan reagál. Egy fejlesztés megindításától az átadásig évek telnek el; a befektetőnek előre kell hinnie abban, hogy lesz megfelelő kereslet és finanszírozás. Amíg ez a bizalom nem áll helyre tartósan, addig nem várható látványos fejlesztési hullám.
Mit tapasztaltatok a nemzetközi befektetőkkel folytatott beszélgetésekben? Változott Magyarország megítélése?
Az utóbbi időben érezhetően nagyobb a figyelem Magyarország iránt. A müncheni Expo Realon is azt tapasztaltuk, hogy ismét kíváncsiak ránk, kérdeznek, követik a gazdasági és intézményi környezet alakulását. Ezt azonban nem keverném össze a tényleges befektetési döntésekkel. A kedvezőbb légkör még nem elég ahhoz, hogy valaki több tízmillió eurót helyezzen ki. A befektetők kiszámítható feltételeket, konkrét eredményeket, világos finanszírozási és megtérülési kilátásokat szeretnének látni. Az ingatlanszakmában a bizalom helyreállásának hatása legkorábban egy-másfél éves távlatban válhat igazán kézzelfoghatóvá. Örülni lehet az érdeklődésnek, de attól még nem indulnak el másnap az építkezések.
Néhány éve az ESG volt az ingatlanszakma egyik leggyakrabban emlegetett hívószava. Most mintha kevesebb szó esne róla. Tényleg háttérbe szorult?
Volt olyan időszak, amikor szinte mindenre ráhúztuk az ESG-t, és ettől a szakma is egy kicsit elfáradt. A nemzetközi politikai és üzleti diskurzus is változott, de ebből nem következik, hogy a fenntarthatóság elveszítette a jelentőségét. Éppen ellenkezőleg: a környezeti követelményeknek, az energiahatékonyságnak és az épületek működési biztonságának hosszú távon még nagyobb súlya lesz. A nyári hőség és a víz- vagy energiakapacitással kapcsolatos nehézségek már nem távoli országok elméleti problémái. A saját környezetünkben is tapasztaljuk őket. Olyan irodaházakról is hallottunk, ahol a legmelegebb időszakban arra kérték a bérlőket, hogy ha megoldható, átmenetileg dolgozzanak otthonról, ezzel is csökkentve az épület terhelését. Ez jól mutatja, hogy a fenntarthatóság nem kommunikációs díszlet, hanem egyre inkább üzemeltetési és üzleti kérdés.
Ugyanakkor a cégeknek hosszú időre kell irodabérleti szerződést kötniük. Lehet ma egyáltalán öt évre tervezni?
Egyre nehezebb, de a nagyobb vállalatok számára a rövid szerződés sem feltétlenül megoldás. Gondoljunk egy három-, négy- vagy ötszáz fős szervezetre. Egy költözés után sokszor fél év, akár egy év is eltelik, amíg a kialakítások, az utómunkák, a belakás rendben lezajlik. A lejárat előtt másfél évvel pedig már meg kell kezdeni a következő döntés előkészítését. Egy ötéves bérleti ciklusból így alig két és fél-három év az a nyugodt időszak, amikor a cég nyugodtan működik. Ha tovább rövidítjük a szerződést, szinte állandóvá válik a költözés vagy újratárgyalás kérdése. A kisebb vállalkozásoknak viszont valóban nehéz öt évre előre látniuk a létszámukat és az igényeiket. Ezért nincs egyetlen mindenki számára jó konstrukció.
A költözés elvileg lehetőség a jobb minőségű irodára. Miért marad mégis annyi bérlő a jelenlegi épületében?
Mert senki nem szeret visszalépni. Ha már elköltözik egy vállalat, akkor valaminek érezhetően jobbnak kell lennie: a lokációnak, a műszaki minőségnek, a költségeknek, a parkolásnak vagy az iroda kialakításának. Egy költözésnek mindig van beruházási, úgynevezett CAPEX-vonzata, és ezt nem minden esetben vállalja át teljes egészében a bérbeadó. Egy hasonló épületbe pusztán a változatosság kedvéért nem éri meg átmenni, gyengébb minőségbe pedig végképp nem. Ráadásul az igazán korszerű, új választék jelenleg rendkívül szűk. Aki szeretne feljebb lépni, gyakran egyszerűen nem talál megfelelő alternatívát.
A meglévő budapesti irodaházak mennyiben felelnek meg a mai bérlői elvárásoknak?
Én úgy látom, hogy az állomány mintegy fele már valamilyen szempontból elavultnak tekinthető. Ez persze nem azt jelenti, hogy használhatatlan épületekről beszélünk, hanem azt, hogy energiahatékonyságban, gépészetben, szolgáltatásokban vagy a nagyvállalatok fenntarthatósági követelményeinek teljesítésében egyre több kompromisszumot jelentenek. A bérlő előtt ott a dilemma: ha két év múlva lejár a szerződése, aláírjon-e újabb öt évre egy olyan házban, amely már ma is nehezen felel meg a következő időszak elvárásainak? Miközben új épületből nincs elegendő kínálat. Szerintem éppen ez a feszültség válhat az új fejlesztések egyik katalizátorává.
Miért nem oldható meg ez egyszerűen a régebbi épületek átfogó felújításával?
Mert egy irodaház nem legókészlet. A lobby-t, a közös tereket, a világítást vagy a mosdókat sok esetben működés közben is korszerűsíteni lehet. A teljes gépészet cseréje azonban már egészen más történet: nyáron hűteni, télen fűteni kell, a rendszereket nem lehet hetekre lekapcsolni. Egy mélyfelújítás miatt gyakran ki kell üríteni az épületet, a munka pedig akár tizenkét-tizennyolc hónapot is igénybe vehet. A tulajdonos attól tart, hogy a kiköltöző bérlők nem térnek vissza. Ráadásul a beruházás megtérüléséhez magasabb bérleti díjat kell kérni. Aki korábban négyzetméterenként tizenhárom-tizennégy eurót fizetett, és a felújítás után tizenhét euróval szembesül, az joggal néz körül a piacon. Műszakilag és üzletileg is nehéz feladvány.
Vannak előkészítés alatt olyan fejlesztések, amelyek érdemben megváltoztathatják a kínálatot?
Vannak előkészített projektek és olyan szereplők is, akik ismét érdeklődnek a magyar piac iránt. Ezt mindenképpen jó jelnek tartom. De egy több tízezer négyzetméteres új ház nem lesz kész egyik napról a másikra. A tervezés, az engedélyezés, a finanszírozás és a kivitelezés miatt reálisan két és fél-három év is eltelhet, mire az első bérlő beköltözik. Közben a kereslet sem egyforma: egyes cégek hajlandók magasabb négyzetméterárat fizetni a csúcskategóriás minőségért, főleg, ha a korábbi ötezer négyzetméter helyett például négyezer is elegendő. Így a teljes költségük nem feltétlenül nő. Csakhogy az ilyen konstrukcióhoz megfelelő épület is kell, abból pedig most kevés van.
Milyen irányba változnak az irodák belső terei? Mennyire alakítják a keresletet a fiatalabb munkavállalók?
Egyre jobban. Az elmúlt öt évben nagyon sok vállalat alakította át a munkaterét. Több lett az együttműködésre alkalmas terület, a tárgyaló, a csendes zug, és más lett az arány a hagyományos, dedikált munkaállomásokhoz képest. A fiatalabb generációk számára különösen fontos, milyen környezetbe járnak be, milyen szolgáltatások vannak az épületben, milyen ott a hangulat és mennyire könnyű megközelíteni. A munkáltatónak is érdeke, hogy az emberek szívesen menjenek be arra a heti három-négy napra. Nem elég azt mondani, hogy az iroda olcsó; jól is kell érezniük magukat benne. Ez a bérlői elvárás hosszabb távon az egész piacot formálja.
A budapesti irodapiacon mely bérlői körök határozzák meg leginkább a keresletet?
Hagyományosan két jelentős felhasználói csoportot érdemes kiemelni méret szempontjából. Az egyik a multinacionális vállalatok és különösen a szolgáltatóközpontok, a másik az állami szférához kötődő szervezetek köre. Utóbbinál az elmúlt időszakban több nagy költözési terv is felmerült, amelyek közül nem mindegyik valósult meg. Ez egyes új projektek számára különösen nagy kérdőjel. A Bosnyák tér környékének helyzete is azt mutatja, mennyire fontos egy nagy fejlesztésnél a bérlői háttér, a helyszín és a megközelíthetőség összhangja. Egy irodaház önmagában attól még nem lesz vonzó, hogy modern és nagy.
A lokáció még mindig ennyire meghatározó? A Váci úti folyosó például továbbra is külön kategória?
Igen, a Váci út a budapesti irodapiac egyik legerősebb alpiaca. Sok vállalkozás kifejezetten itt szeretne lenni, és olykor egészen apró távolságbeli különbségek is számítanak. Előfordul, hogy egy modern épület nehezebben talál bérlőt pusztán azért, mert nem közvetlenül a főútvonalon, hanem egy-két sarokkal beljebb áll, néhány perccel távolabb a metrótól. Ez kívülről talán túlzott válogatósságnak tűnik, de a cégek a munkatársak napi rutinját és az iroda könnyű elérhetőségét is mérlegelik. Ugyanakkor a Váci út egyáltalán nem mindenki számára ideális. Sok bérlő inkább Dél-Budát, Óbudát vagy más pesti lokációt részesít előnyben.
A Váci útnál nemcsak a bérlők, hanem a tulajdonosok koncentrációja is téma. Milyen hatása van ennek a piacra?
Tanácsadói szempontból egészségesebb lenne, ha több, egymástól független tulajdonos versenyezne. A Váci úti állomány jelentős részét néhány nagy szereplő, például az Erste ingatlanalapja, az OTP-hez köthető érdekeltségek és a CPI kontrollálja. Ez megnehezítheti a valódi versenyhelyzet kialakítását. Ha egy bérlő elégedetlen a jelenlegi tulajdonossal, és alternatívákat keres, előfordulhat, hogy a szóba jövő házak közül több is ugyanahhoz a csoporthoz tartozik. Ilyenkor a látszólag széles kínálat valójában szűkebb. Jót tenne a piacnak, ha újabb hazai vagy nemzetközi befektetők lépnének be, mert több választási lehetőséget teremtenének a bérlőknek is.
Dél-Buda az elmúlt években sokat fejlődött. Mi segíthetné, hogy még vonzóbb üzleti helyszínné váljon?
Elsősorban a közlekedés fejlesztése. A Kopaszi-gát és a BudaPart környezete sok szempontból vonzó, de egy nagy irodai bérlőnek nem elég az épület minősége: azt is mérlegelnie kell, hogy a munkatársak hogyan jutnak el oda. Nem mindenki autózik, és nem lehet mindenkit parkolóhellyel ellátni. Egy jó kötöttpályás kapcsolat jelentősen javíthatná a térség versenyképességét. Szerintem a város a közösségi közlekedés tudatos fejlesztésével az új üzleti alközpontok kialakulását is befolyásolhatja. A bicikli, a roller, a villamos vagy akár az autó kombinálható; a fontos az, hogy legyen valódi választási lehetőség. Ehhez természetesen megfelelő infrastruktúra és közlekedési kultúra kell.
A Newmark számára hogyan alakul az idei év ebben a nehéz piaci környezetben?
A nehézségek ellenére jó évünk van. Ha az év hátralévő tranzakciói is megfelelően zárulnak, számszakilag akár az egyik legerősebb évünk lehet. Persze ezt októberben még nem szeretném kész tényként kijelenteni; az utolsó hónapokban több ügyletnek is célba kell érnie. De voltak sikeres logisztikai, irodai és tőkepiaci megbízásaink is, és a szállodapiacon szintén aktívak vagyunk. Mindez rengeteg munkával jár, semmit nem adnak könnyen. Körülbelül tíz-tizenkét fős csapattal dolgozunk, és idén két új kollégával erősítettük meg elsősorban az irodai, valamint egy kollégával az ipari-logisztikai területünket. A következő időszak egyik fontos feladata, hogy ez a csapat még jobban összecsiszolódjon.
A szállodapiac kifejezetten élénknek látszik. Tartós trendről van szó, vagy túl sok prémiumszálloda készül egyszerre?
A hotelpiac néhány év alatt óriásit fordult: négy-öt éve nagyon gyenge volt, most az egyik legforróbb szegmens. De éppen ezért érdemes óvatosnak lenni. Több nagy budapesti szálloda átépítés alatt áll, mások magasabb kategóriában térhetnek vissza a piacra, és új projektek is készülnek. A kérdés az, hogy lesz-e elegendő megfelelő fizetőképességű vendég a kínálathoz. Nemcsak a látogatók és a vendégéjszakák számát kell nézni, hanem azt is, mennyit költenek a turisták, milyen szolgáltatásokat vesznek igénybe, milyen szállodákat keresnek. Jó lenne, ha Budapest még inkább vonzaná a magasabb költésű kulturális, üzleti és konferenciavendégeket. A konferenciaturizmus ráadásul a szezonalitást is mérsékelheti, egy sikeres látogatás után pedig az üzleti vendég később magánúton, akár a családjával is visszatérhet.
A nemzetközi konferenciák és sportesemények mennyire erősíthetik Budapest turisztikai pozícióját?
Szerintem sokat számítanak. Egy nagy nemzetközi esemény olyan embereket is elhoz Budapestre, akik egyébként nem biztos, hogy ide utaznának. Megismerik a várost, a szállodákat, az éttermeket, és később visszatérhetnek. Ezért a világversenyek vagy a jelentős konferenciák megrendezését nem kizárólag az esemény közvetlen költségén keresztül érdemes megítélni. Természetesen a beruházásnak és a működtetésnek is észszerűnek kell lennie, de a nemzetközi láthatóság hosszabb távon értéket teremthet. A konferenciák esetében például a megfelelő helyszín és a jó megközelíthetőség kulcskérdés; nem elég, hogy egy épület szép és korszerű, el is kell tudni oda jutni.
A gyorsan változó környezetben miért éri meg ma egy bérlőnek vagy befektetőnek független ingatlantanácsadót bevonnia?
Mert a döntéseknek nagyon sok rétege van, egyre komplexebbek és cégenként más számít igazán. Az egyik ügyfélnél a kezdeti beruházás, a CAPEX a fő szempont, a másiknál a teljes működési költség, az OPEX, a harmadiknál a szerződés rugalmassága. Minden épület más életciklusban van, és minden tulajdonos másképp gondolkodik a háza jövőjéről. A tanácsadó feladata, hogy ezt az összetett képet átlássa, versenyhelyzetet teremtsen, és megtalálja a következő három-öt évre megfelelő megoldást. Számszerűsíthető megtakarítások is elérhetők, de nem lehet ugyanazt a tranzakciót kétszer, egyszer tanácsadóval, egyszer nélküle végigjátszani, hogy tudományos pontossággal összehasonlítsuk. Az viszont biztos, hogy a piaci ismeret, a tárgyalási tapasztalat és a különböző szakmai nézőpontok összeadása valós értéket jelent. Ezért dolgozunk csapatban.
Mik a terveitek a következő évre?
A megszokott tevékenységeink mellett most sok figyelmet fordítunk a csapat építésére. A három új kolléga érkezésével erősödött az irodai és az ipari-logisztikai üzletágunk, és szeretnénk ezt az alapot továbbfejleszteni. Hiszünk abban, hogy mindkét szegmens erősödni fog, miközben a többi ingatlanpiaci területben is vannak lehetőségek. Nem gondolom, hogy a nehéz gazdasági időszak egy csapásra véget ér, mégis optimistán tekintek előre. Éppen egy bizonytalan, gyorsan változó piacon van különösen nagy szükség arra, hogy a cégek átgondolt, szakmailag megalapozott ingatlandöntéseket hozzanak.
Az üzlet mellett az úszás továbbra is fontos része az életednek. Milyen tervekkel készülsz a következő világbajnokságra?
Tavaly vállműtéten estem át, és azóta sok munkát tettem abba, hogy visszanyerjem a korábbi formámat. Most ismét készülök, szeretnék még jobb állapotba kerülni; ehhez szükséges egy kis változtatás az életmódomban, ami azért nem könnyű, hiszen a jó vacsorák és az élet egyéb örömei mellett nem mindig egyszerű a szigorú rendet tartani. A következő nagy cél a 2027-es budapesti világbajnokság. Különleges érzés lenne hazai közönség előtt versenyezni. A masters versenyek pontos helyszínének részletei még alakulhatnak, de az biztos, hogy nagyon várom. A rendezés technikai oldala is izgalmas: a nagy világversenyeken egyre gyakrabban építenek ideiglenes, ötvenméteres medencéket multifunkcionális arénákba. Szingapúrban és Dohában is láttunk erre példát és a tervek szerint a 2028-as Los Angeles-i olimpián is így lesz. Ezeket viszonylag gyorsan fel lehet építeni, majd el lehet bontani, ami sok esetben észszerűbb, mint egy óriási, később nehezen fenntartható létesítményt kizárólag egy esemény miatt felhúzni. Remélem, hogy Budapesten is nagyszerű versenyt rendeznek, és én is ott lehetek a rajtnál. (Beszélgetőpartnerünk szerényen nyilatkozik a sport terén elért sikereiről, ám Kalaus Valter, az 1988-as szöuli olimpia résztvevője volt, az 1993-as buffalói Universiadén 400 méter gyorson bronzérmet szerzett. A 2025-ös szingapúri masters-világbajnokságon az 55–59 évesek korcsoportjában négy aranyérmet nyert: 100, 200, 400 és 800 méter gyorson; 50 méter gyorson bronzérmes lett. A 200 méteres győzelmét világcsúccsal szerezte, és 100, illetve 400 méteren is kiemelkedő korosztályos csúcsokat úszott. A 2027-es budapesti masters-világbajnokság medencés úszóversenyeit a jelenlegi hivatalos program szerint július 3–9. között rendezik, ahol minden bizonnyal ő is feláll a rajtkőre. - A szerk.)
