Miközben a digitalizációs vívmányok ingatlanpiaci adaptációja zajlik, máris itt az új kihívás, a mesterséges intelligencia (AI), amely minden eddigi eredményt felülír, és hatványra emeli a technológia szerepét. Bár még csak pár éve, azaz 2022 és 2024 között zajlott le a generatív nyelvi modellek robbanásszerű fejlődése és forradalma – miközben az AI-ügynökök is egyre sokoldalúbb szolgáltatásokat kínálnak –, máris szinte minden társadalmi-gazdasági folyamatot alapvetően befolyásol. 

 

A mesterséges intelligencia nyilvánvalóan alapjaiban változtatja meg a mindennapi munkavégzést is, és törvényszerűen egyre meghatározóbb módon formálja az irodapiacot, miközben átalakítja a gondolkodásmódunkat. A technológia hatást gyakorol a munkavégzés helyszínére és az irodaház szolgáltatásaira, vagyis az irodapiac még többszereplős egyenleggé válik. A bérlő-bérbeadó kapcsolatrendszer, a munkahelyi élmény, a költséghatékony működtetés és az energiamegtakarítás mellett az AI az innovatív megoldások katalizátoraként jelenik meg.

 

„Miközben az új digitális megoldások új kihívásokat és teljesen újszerű látásmódot igényelnek, az egyre nagyobb mennyiségű adat még precízebb elemzést kíván. Az irodapiac esetében olyan összetett szektorról beszélhetünk, ahol mind a befektetési, mind a bérlői oldalon elengedhetetlenné váltak a strukturált, szakértői megoldások. Nem elég csupán gyűjteni az adatokat, azokból meg kell tanulnunk olvasni is” – mondja Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

 

Mire jó az AI az irodában és a bérlők körében?

 

Vagyis miközben az ingatlanüzemeltetésben a költség- és az energiamegtakarítás még hatékonyabbá tehető a mesterséges intelligencia alkalmazásával, a bérlők adaptációs képességeit is növelni kell, hogy képesek legyenek az új eszközöket a saját előnyükre fordítani. Így például az épületgépészet okos szabályozása látványosan jelzi a bérlői szokásokat és az időjárási változásokat, ez azonban csak a jéghegy csúcsa.

 

Ha nagyobb perspektívából nézzük az AI szerepét a bérlők szempontjából, akkor több meghatározó területet is azonosíthatunk, ahol fundamentális változások várhatók:

 

  • Személyre szabott téroptimalizálás: az AI-alapú szenzorok és elemzőszoftverek pontos képet adnak arról, hogyan használják a munkavállalók az irodát. Melyik tárgyaló üres, mikor a legmagasabb a telítettség, mekkora területre van valójában szüksége a cégnek? Ezek a kérdések egyre nagyobb hatékonysággal már most megválaszolhatók, és az információk a bérleti szerződések újratárgyalásakor, irodakereséskor vagy éppen új szerződés esetén milliókat spórolhatnak a bérlőknek.

  • Bérlői élmény és HR-támogatás: az irodai AI-asszisztensek és okosalkalmazások egyre több szolgáltatást képesek kezelni, többek között intézik a parkolást, az elektromos autók töltését, a vendégfogadást, a hibabejelentéseket menedzselik, sőt, a bérlő cégek munkavállalóinak jóllétét (well-being) is támogatják a munkakörnyezet optimalizálásával (fényviszonyok, levegőminőség).

  • Prediktív költségtervezés: a mesterséges intelligencia képes előre jelezni az üzemeltetési költségek alakulását és az épület karbantartási igényeit. Így a bérbeadók és tulajdonosok hatékonyan menedzselhetik az adott épületet, a bérlők pedig nem utólag – a számlák érkezésekor – szembesülnek a költségekkel, hanem pontosan tervezhetnek. A magas minőségben üzemelő ingatlan pedig a bérlők számára nem csak a jövőkép szempontjából, hanem az employer branding miatt is fontos tényező.

Valós példák reális megoldásokkal

 

„A technológia önmagában csak egy nyers eszköz – nem tud stratégiát alkotni, nem látja a vállalati kultúrát, és nem tud alkut kötni a tárgyalóasztalnál. A bérlőnek olyan hús-vér stratégiai partnerre van szüksége, aki az adatokat és következtetéseket valódi pénzügyi és strukturális előnnyé képes konvertálni, vagyis a mesterséges intelligencia nem helyettesíti, hanem felerősíti a bérlőképviselő emberi szaktudását” – magyarázza Kalaus Valter (az alábbi fotón - a Szerk.).

 

Az adott bérleti szerződések átvilágításánál már jól látható az ember és a mesterséges intelligencia hatékony együttműködése, hiszen egy bonyolult, több száz oldalas bérleti szerződés vagy üzemeltetési szabályzat jogi és pénzügyi buktatóit az AI-alapú elemző szoftverek hatékonyan képesek átfésülni. 

 

„A szoftver azonban csak jelzi az anomáliákat – például a záradékok buktatóit vagy a bérlőre hárított indokolatlan karbantartási díjakat –, majd itt kezdődik az igazi szakmai munka. A bérlőképviselő feladata, hogy ezeket a kritikus pontokat a személyes tárgyalások során optimalizálja a szerződésben – minimálisra csökkentve a kockázatokat és a bérlői költségeket. Ezt a piaci szaktudáson alapuló érdekérvényesítést egyetlen algoritmus sem tudja az ember helyett elvégezni” – hangsúlyozza a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

 

Amikor egy bérlő válaszút elé kerül, és költözni szeretne, az AI már képes modellezni a piac számtalan változóját (bérleti díjak trendjei, lokációk elérhetősége, munkaerő-vonzási mutatók), majd a bérlőképviselő ezeket az adatokat használhatja alapnak, hiszen a döntéshez mindig emberi látásmód kell. Megéri-e egy zöldmezős, okosmegoldásokkal üzemeltetett új irodaházba költözni, vagy gazdaságosabb a meglévő irodát intelligens technológiával utólagosan felszerelni? „Az AI megmutatja a számokat, de mi fordítjuk le ezt a cég egyedi működésére, jövőképére és a munkavállalók valós igényeire” – teszi hozzá Kalaus Valter.

 

De ugyanúgy a már említett irodatér-optimalizálás is jelentős tényező, hiszen sok cég fizet olyan négyzetméterekért, amelyeket valójában sosem használ. Az irodahasználati adatok alapján a bérlőképviselő tűpontosan látja a cég valós térigényét. „Ha az adatok azt mutatják, hogy a bérelt terület harmada-negyede kihasználatlan, az még csak egy statisztika. Ahhoz, hogy ebből megtakarítás legyen, nekünk kell a bérbeadó elé állni, és olyan rugalmas szerződésmódosítási opciókat, almérő-rendszereket vagy terület-visszaadási jogokat kiharcolni, illetve funkcióváltásokat kérni, amelyek közvetlenül csökkentik a bérlő fix költségeit” – sorolja a példákat Kalaus Valter.

 

Új megoldásokhoz új gondolkodásmód kell

 

A bérlőknek látniuk kell, hogy az iroda már nem egy statikus tér, hanem egy dinamikusan változó szolgáltatás. Azonban a siker érdekében naprakészen kell tudni alkalmazni az új megoldásokat, vagyis a bérlő cégek és döntéshozóik gondolkodásmódjában is irányváltásra van szükség. Sokan még mindig négyzetméterben és fix asztalszámban gondolkodnak, miközben a technológia segítségével egy sokkal rugalmasabb, költséghatékonyabb és a munkavállalók igényeihez igazodó hibrid munkakörnyezetet lehet kialakítani.

 

A szakértő szerint a bérlőképviselet szerepe is átalakul: ma már nemcsak a bérleti díj optimalizálása a feladat, hanem annak a technológiai háttérnek és rugalmasságnak a kiharcolása a bérbeadónál, amely lehetővé teszi a jövőálló irodahasználatot. Vagyis új szemléletmódot kell meghonosítani, amely szerint az AI nem egy extra szoftver a számítógépen, hanem a sikeres és fenntartható irodastratégia meghatározó eleme, mondhatjuk úgy is: a jövő kezdete.